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2011
526

La location meublée à Paris et en Petite Couronne : métamorphoses d'un statut d'occupation

The furnished rental sector in Paris and its inner suburbs: metamorphosis of a tenure
Emmanuel Trouillard

Résumés

La location meublée, portée par des avantages fiscaux, connaît un fort développement à Paris et en Petite Couronne depuis le début des années 1990. Proche aujourd’hui de la location vide, elle répond à des logiques nouvelles, en rupture avec son association traditionnelle à l'hôtellerie meublée. Axé sur les séjours de court terme, ce parc de logements se caractérise par sa centralité, et privilégie les logements de petites surfaces. Il se révèle aussi en moyenne plus cher que la location vide. Ses locataires sont souvent jeunes et en début de parcours résidentiel. Ils vivent souvent seuls. La croissance de la location meublée s’accompagne d’une élévation du niveau social de ses locataires, au profit des classes moyennes‑supérieures, des étudiants, et au détriment des couches populaires. Ces évolutions lourdes entraînent une redéfinition des rôles que ce parc est appelé à jouer sur le marché immobilier de la métropole parisienne.

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Notes de l’auteur

Cet article est tiré d'un mémoire de géographie de M1 (Trouillard, 2008), réalisé à l'université Paris 1 sous la direction de C. Rhein et dans le cadre d'une convention quadripartite passée entre l'université Paris 1, le département de géographie de l'ENS Ulm, l'Atelier parisien d'urbanisme (APUR) et le groupe De Particulier à Particulier (PAP). Ce texte est une version modifiée de la communication présentée à la Journée Jeunes Chercheurs du Réseau Logement‑Habitat, qui s'est tenue à Toulouse le 13 novembre 2009.

Texte intégral

Je remercie pour leur aide, leurs conseils et le temps qu'ils m'ont consacré dans l'élaboration de ce travail : - le groupe De Particulier à Particulier, et particulièrement son président Jean-Michel Guérin, qui m'a donné accès à la base PAP 2007 ;- l'Atelier parisien d'urbanisme, et particulièrement Audry Jean‑Marie et Jean‑François Arènes, pour leur retour critique sur mon travail, ainsi que Gustavo Vela et Sandra Roger pour leur aide dans le traitement de la base PAP ;- Ibtissem Tounsi et Claude Kergomard, respectivement maître de conférences et professeur‑directeur du département de géographie de l'ENS Ulm ;- ma directrice de thèse, Catherine Rhein, directeur de recherche au CNRS, ainsi que Denise Pumain, professeur à l'université Paris 1 et jury lors de ma soutenance de M1.

Introduction

  • 1 Les débats politiques récents visant à remettre en cause les niches fiscales ont cependant, dans un (...)

1La location meublée, en 2006, représente 6 % des résidences principales de Paris (3,6 % avec la petite couronne), et se distingue particulièrement du reste du secteur locatif privé par son fort développement depuis le début des années 1990 (+ 143 % entre 1990 et 2006 pour Paris et sa petite couronne). Ce statut d'occupation demeure cependant largement méconnu1. Le manque d'informations disponibles à son sujet s'explique par le flou entourant à la fois sa nature, à mi‑chemin entre la chambre d’hôtel et la location vide, et son rôle dans le fonctionnement du marché immobilier de l'agglomération parisienne.

2Depuis les années 1950 et l'essor de l'accession à la propriété, le parc locatif privé dans son ensemble a surtout été considéré comme un parc de transition et d'accueil, à destination des ménages mobiles (Whitehead, 1998) et des nouveaux ménages, en tant qu'étape initiale du parcours résidentiel ascendant vers la propriété occupante (Topalov, 1987). Toutefois, le coup d'arrêt que subit ce modèle promotionnel au cours des années 1980, avec la fin de la période de forte croissance qui l'avait vu naître (Jacquot, 2006), débouche sur une situation paradoxale pour le secteur locatif privé, entraînant un regain d'intérêt à son égard au sortir d'une séquence historique pourtant marquée par une très large diminution de ses stocks (Ballain, 1998). Il se voit alors attribué un rôle de filet de sécurité résidentiel dans une "société du risque", recours provisoire en cas de rupture dans le parcours résidentiel d'un ménage - divorce, chômage...(Kemp et Keoghan, 2001). Mais la solution temporaire peut également se muer en parc social de fait, c'est‑à‑dire en résidence de long terme pour des ménages modestes, sans perspectives de pouvoir accéder plus tard ni à la propriété occupante ni au parc social HLM (Merlin, 1982).

3En France, ces fonctions en partie contradictoires feraient schématiquement l'objet d'une répartition des tâches : la location vide assumerait principalement le rôle de parc de transition, tandis que la location meublée, dans la continuité de l'hôtellerie meublée, serait plus particulièrement dévolue aux fonctions de filet de sécurité résidentiel et de parc social de fait (Lévy‑Vroelant, 2003). Néanmoins, avant d'admettre un tel postulat au sujet de la location meublée, il convient d'en délimiter précisément les contours. Cela amène à s'interroger sur les nomenclatures utilisées pour décrire ce segment du parc locatif. Mais cette tâche est rendue délicate par une généalogie relativement complexe, qui tend à masquer l'évolution majeure qu'a connue le secteur meublé au cours de ces vingt dernières années ; celle‑ci a consisté en la séparation de plus en plus prononcée entre deux parcs de logements traditionnellement associés par l'INSEE :

- D'une part, les logements loués garnis de meubles, et habitables en l’état. Sans attributs extérieurs distinctifs, ils se fondent dans le reste du parc immobilier et pourraient tout aussi bien être loués vides.

- D'autre part, les établissements commerciaux avec enseigne et services que sont les hôtels meublés. Ces derniers sont aussi appelés « hôtels de préfecture », en opposition aux « hôtels de tourisme » avec étoiles.

4Le choix a finalement été fait ici de ne désigner, sous la dénomination de location meublée, que les logements relevant de la première catégorie. Mais se pose alors la question de savoir dans quelle mesure la location meublée, désormais autonome, est venue ou non se substituer à l'hôtellerie meublée et prendre le relais de ses fonctions traditionnelles. Or, si la croissance qu'a connu la location meublée pendant les Trente Glorieuses (période 1962‑1975 ‑ cf. figure 2) pouvait effectivement s'expliquer en ces termes, le développement actuel du secteur au sein de la métropole parisienne semble être de nature différente.

5L'objectif de cet article est d'étudier, outre les caractéristiques actuelles de la location meublée à Paris en petite couronne, les changements majeurs qui sont intervenus dans le peuplement de ce parc à la suite de sa forte croissance. La profonde transformation que connaît ce statut d'occupation au niveau de sa base sociologique s'accompagne d'une redéfinition des fonctions qu'il est appelé à remplir.

6Une première partie sera consacrée à une définition pluri‑dimensionnelle (historique, légale et fiscale) de la location meublée, et s'intéressera à son récent changement de statut au regard des autres segments du parc locatif privé. La deuxième partie portera plus particulièrement sur l'analyse de ses stocks et de leur distribution spatiale ; nous en indiquerons les déterminants tant en matière d'offre que de demande. Dans une troisième partie, l’étude des caractéristiques du parc locatif meublé et de ses locataires nous renseignera sur les rôles joués sur le plan social par la location meublée au sein de l'agglomération parisienne.

7Ce travail s’appuie sur deux sources de données complémentaires : d'une part, les quatre recensements généraux de la population (RGP) couvrant la période 1982‑2006 ; d'autre part, la base De Particulier à Particulier (PAP), composée de l'ensemble des annonces locatives publiées en 2007 dans le journal éponyme, dont l'exploitation constitue la principale originalité de cet article. Le contenu de ces bases et les traitements auxquels elles ont donné lieu de notre part sont abordés en détail en annexe 1.

La location meublée, entre héritages et recompositions

L'émergence de la location meublée comme statut d'occupation autonome

8Cette recherche prend pour point de départ le choix de différencier systématiquement locations meublées et chambres d'hôtels meublés, deux parcs de logements pourtant agrégés et confondus de longue date par l'administration et la statistique publique. Quand la nomenclature INSEE relative aux statuts d'occupation regroupe encore en 2006, lors du dernier recensement en date, en une seule et même catégorie les "logements loués meublés (et) chambres d’hôtel" (cf. Encadré 1), elle perpétue de fait une tradition héritée au moins du 18e siècle, en lien direct avec les anciennes catégories de "garnis" ou encore de "meublés". En effet, ces appellations, peu ou prou équivalentes, mais variables selon les époques et les sources, recouvraient le plus souvent sans distinction les deux formes de logement.

Encadré 1 : Location meublée et nomenclatures INSEE, définir une catégorie autonome

L’INSEE, dans les recensements généraux de la population (RGP), distingue trois principaux statuts d’occupation pour les résidences principales : la "propriété occupante", le "logement gratuit" et la "location ou sous‑location". Elle distingue en outre, au sein de la "location ou sous‑location", trois catégories : la "location vide", la "location en HLM" et la "location en meublé ou en chambre d’hôtel". Afin de diviser la "location en meublé ou en chambre d’hôtel", c'est‑à‑dire tout ce qui relève de la catégorie historique de "garnis", en deux nouvelles sous‑catégories locatives distinctes, nous avons dû nous appuyer sur une autre nomenclature INSEE relative aux types de logement. Celle‑ci a pour avantage de comporter une catégorie intitulée "Chambre d’hôtel". Le statut d’occupation "location meublée" auquel nous aboutissons résulte finalement de la différence numérique entre les stocks de résidences principales du statut d’occupation "meublé ou chambre d’hôtel" et ceux du type de logement "chambre d’hôtel". Le stock des locations meublées est donc constitué de l’ensemble des ménages ayant déclaré avoir pour résidences principales un "garni", mais qui ne résident cependant pas en chambre d’hôtel.

  • 2 Les locations meublées se sont néanmoins assez tôt démarquées, en la matière, de l'hôtellerie meubl (...)

9Cette association a des fondements historiques : bien que le choix d'habiter en chambre d'hôtel meublé ou en location meublée n'ait jamais été tout à fait neutre sur le plan sociologique, ces deux modes d'hébergement ont longtemps rempli des fonctions similaires au sein d'un "système du garni" parisien (Faure et Levy‑Vroelant, 2007). Ce dernier a véritablement émergé au cours de la première moitié du XIXe siècle, avec l'arrivée de grandes vagues migratoires vers Paris, et avait pour cœur l'hôtellerie meublée, majoritaire en nombre. La location meublée ne jouait alors qu'un rôle plus marginal, simple "doublure" de la première. Ce système permettait tout d'abord l'accueil des nouveaux venus dans la capitale, principalement des membres des classes populaires, dont une large part d'étrangers. Il assurait ensuite leur transition vers le parc locatif vide s'ils venaient à s'y fixer de façon plus permanente. Cela leur permettait de s'installer finalement dans leurs meubles, étape de base dans la constitution du ménage, symbole d'ascension sociale, mais aussi véritable certificat de moralité pour le travailleur. Cette régulation par le garni pouvait connaître des crises lorsque ce parc de logements ne pouvait plus assumer son rôle de point d'appui transitoire vers le locatif vide et se muait finalement en habitation permanente pour un nombre important de ménages. Ce fut le cas dans les années 1920, paradoxal "âge d'or" quantitatif du meublé qui s'acheva avec la crise de 1929, et plus tard dans les années 1950 dans un contexte de forte pénurie de logements. Parc "stigmatisé et stigmatisant", forme d'hébergement des plus pauvres, il fut très vite extrêmement surveillé et encadré sur le plan policier et sanitaire2 (Faure, 2000). Éminemment opportuniste et spéculatif, il reste aussi fortement associé à l'image des bailleurs "marchands de sommeil". Ces représentations négatives se répercutent jusqu'à aujourd'hui sur la location meublée et peuvent expliquer la propension à ne voir dans ce statut d'occupation qu'un parc social de fait, nécessairement inférieur en termes de standing à la location vide.

10Si chambres d'hôtels meublés et locations meublées ont effectivement pu participer autrefois d'un même "système du garni", plusieurs éléments tendent à prouver qu'aujourd'hui, ces deux parcs se détachent inexorablement l'un de l'autre. En effet, ils connaissent, sur le plan quantitatif, des évolutions distinctes depuis les années 1960 (cf. Figure 1). L'hôtellerie meublée se caractérise par une régression importante et ininterrompue de ses stocks depuis le RGP 1962, période où elle logeait encore plus de 9 % des ménages parisiens. À tel point qu'en 2006, ce chiffre n'est plus que de 0,6 %, poussant la sociologue Claire Lévy‑Vroelant à faire le constat radical de la "mort" de ce mode d'hébergement.

11La location meublée est, quant à elle, marquée par une évolution plus irrégulière. Après une période de croissance (1962‑1975), suivie plus tard d'une baisse (1975‑1990) qui la ramène à ses effectifs de 1954/1962, elle connaît de nouveau une progression depuis 1990 et jusqu'à aujourd'hui, dépassant en 2006 le pic qu'elle avait atteint en 1975. Son développement récent au sein de l'espace parisien est venu contrebalancer la quasi‑disparition des chambres d’hôtels meublés et explique l'augmentation globale des garnis, c'est‑à‑dire de la catégorie "meublés (et) chambres d’hôtel", entre 1990 et 2006. Ces dynamiques opposées ont débouché sur un renversement complet de la composition de cette dernière, qui est désormais constituée à 90 % de locations meublées, contre seulement 20 % en 1962.

Figure 1 : Évolution pour Paris (75) de la catégorie "garnis" et de ses composantes : chambres d'hôtels meublés et locations meublées (1954-2006)

Figure 1 : Évolution pour Paris (75) de la catégorie "garnis" et de ses composantes : chambres d'hôtels meublés et locations meublées (1954-2006)

Sources : Faure A. et Lévy-Vroelant C. (RGP 1954-1982), et INSEE (RGP 1982-2006)

12Ce contraste entre les deux secteurs renvoie également à des différenciations d'ordre spatial : la très grande majorité des 665 hôtels meublés résiduels recensés en 2000 par l'Agence parisienne d'urbanisme (APUR) dans Paris intra‑muros se concentre dans les arrondissements périphériques du Nord‑Est (la couronne s'étirant de l'Est du 17e jusqu'au 20e arrondissement, plus le 10e et le 11e). On en trouve également, mais de manière bien moindre, et souvent avec des capacités d'accueil bien inférieures, dans les arrondissements centraux (du 1er au 6e), ainsi que dans les arrondissements du Sud parisien (du 12e au 15e arrondissement) ; ils sont par contre, à quelques exceptions près, absents des 7e et 8e arrondissements, ainsi que du 16e et de l'Ouest du 17e (APUR, 2001). Une telle répartition est confirmée par les données du RGP 2006, que ce soit en termes de stocks ou de part dans l'ensemble des résidences principales. Dans l'ensemble, la répartition des hôtels meublés reflète la division sociale majeure de l'espace parisien entre un Sud‑Ouest "aisé", et un Nord‑Est "populaire", caractérisé par l'existence de formes d'habitats plus ou moins précaires (Humain‑Lamoure et St‑Julien, 2008). Le repli des hôtels meublés dans la deuxième moitié du XXe siècle ne s'est pas effectué de manière homogène : les quartiers centraux, où se concentraient autrefois de très nombreux établissements, ont connu des évolutions urbanistiques et sociales majeures, qui ont abouti à la quasi‑disparition de ce mode d'habitat. Celui‑ci n'est finalement parvenu à se maintenir en partie que dans les arrondissements restés les plus populaires (Faure et Lévy‑Vroelant, 2007).

13À l'inverse, le parc en expansion des locations meublées se répartit de manière bien plus homogène entre les différents arrondissements parisiens, davantage sur le modèle de la location vide (cf. Figure 2). Il est notamment bien représenté dans les arrondissements centraux (1er au 6e), ainsi que dans les arrondissements de l'Ouest (7e, 8e, 15e, 16e et 17e). On constate par ailleurs une coupure nette entre Paris et sa Première couronne. Bien que le parc locatif meublé augmente dans la Première couronne, et parfois très fortement pour les communes les plus proches de Paris, un écart important se maintient. La location meublée est un statut d'occupation fondamentalement central.


14Hôtellerie et location meublée participent désormais de deux temporalités urbaines distinctes : la première constitue un secteur en voie de disparition, une forme d'hébergement résiduelle héritée d'une période urbanistique antérieure, tandis que la seconde, forme tout aussi ancienne mais réactualisée, démontre par son développement récent son inscription dans le fonctionnement actuel du marché immobilier de l'agglomération parisienne.

15Cette adaptation de la location meublée aux dynamiques contemporaines passe pour commencer par la manière dont elle s'insère au sein du parc bâti. En effet, l'hôtellerie meublée suppose, pour s'implanter, un immeuble ou la plus grande partie d'un immeuble en propriété unique. Or, un tel cas de figure se fait de plus en plus rare dans le parc ancien parisien. Surtout, cette contrainte met ce parc directement en concurrence avec d'autres usages plus rentables pour le propriétaire des murs : location ordinaire, transformation en hôtel de tourisme, voire, de façon plus radicale, revente à un marchand de biens.

16Au contraire, le déploiement de la location meublée s'acclimate parfaitement de la généralisation de la co‑propriété issue de la "découpe" des immeubles. Chaque appartement particulier peut potentiellement accueillir ce type de location. En outre, du fait de sa parenté historique avec l'hôtellerie meublée, la location meublée se caractérise par un droit et une fiscalité à même d'inciter les bailleurs à arbitrer en faveur de ce statut d'occupation.

Un statut d'occupation spéculatif, tourné vers les séjours de court terme

17Le simple fait que le locataire ne soit pas "dans ses meubles" suffit à distinguer radicalement la location meublée, en matière de droit et de fiscalité, du régime de référence de la location vide (cf. Encadré 2). Dans une location vide, le locataire est en mesure, à partir du moment où il emménage avec son mobilier, de personnaliser et donc de s'approprier fortement son espace d'habitation. En revanche, dans un logement garni de meubles, le locataire peut se contenter en théorie d’occuper physiquement les lieux sans qu'aucun lien matériel ne vienne véritablement le rattacher à son lieu de résidence. Cela lui autorise dès lors une plus grande mobilité. Son statut se rapprocherait alors de celui de simple client, et le bailleur pourrait logiquement être assimilé à un hébergeur professionnel. Ce raisonnement justifie aux yeux du législateur un encadrement moindre et une durée minimum plus courte du bail locatif meublé par rapport au bail locatif vide "ordinaire". Les baux meublés ont cependant bénéficié depuis 2005 d'un renforcement juridique notable, suivant en cela un mouvement de fond favorable à une meilleure protection des locataires vis‑à‑vis des bailleurs (cf. encadré 2.1).

  • 3 Ces résidences proposent à leurs locataires, outre un logement meublé, un ensemble de services para (...)

18Mais la location meublée donne surtout droit à des avantages fiscaux notables qui tendent à rendre ce statut d'occupation plus avantageux, dans une optique spéculative, qu’une location vide (cf. Encadré 2.2). C'est en particulier le cas pour les logements de petite surface (cf. Partie 3). Ceci constitue certainement l'une des raisons majeures du développement actuel de la location meublée à Paris et en Petite Couronne, dans un contexte structurel de sous‑offre où les bailleurs impulsent de fait les mutations du parc locatif. Ce statut d'occupation se déploie très majoritairement dans le parc ancien, étant exclu des principaux dispositifs fiscaux en faveur de l'investissement locatif (vide). Seules les résidences de services3, qui n'entrent pas dans le cadre de ce travail, font l'objet d'investissements dits loueur en meublé non‑professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel (LMP), en ce qu'elles permettent à l'acquéreur d'être exempté sous certaines conditions de la TVA.

19La location meublée présente aussi certains inconvénients susceptibles de dissuader les propriétaires. Au‑delà de la méconnaissance éventuelle que ceux‑ci peuvent avoir de ses caractéristiques, elle est réputée attirer davantage les ménages "à problèmes". Autre défaut plus déterminant, la gestion de ce statut d'occupation pensé pour le court terme se révèle en général plus contraignante du fait d'une rotation plus importante des locataires. Le recours à un administrateur de biens, qui aide alors également à l'optimisation fiscale des revenus locatifs, permet néanmoins de passer outre un tel écueil, notamment pour les bailleurs qui disposent d'un patrimoine immobilier important.

Encadré 2 : Un statut d'occupation aux régimes légal et fiscal spécifiques

1. Sur le plan légal, la location meublée n’est pas codifiée par la loi du 6 juillet 1989 qui encadre les relations entre bailleurs et locataires pour la location vide. Il y a encore peu de temps, le bail constituait l'unique source de légalité pour ce type de location. Ce n’est que récemment (textes législatifs de 1998 et, surtout, de 2005) que son statut juridique tend à se rapprocher, en termes de protection du locataire, du régime commun de la location vide, même s’il demeure encore aujourd’hui plus souple : bail minimal d’un an pour la location meublée contre 3 ans pour la location vide, des préavis plus courts lors de la résiliation du bail, pas d’encadrement de la hausse des loyers lors du renouvellement du bail. Ce statut d'occupation se caractérise en outre par une législation spéciale concernant les étudiants, population particulièrement bien représentée en son sein. Le bailleur est alors autorisé à conclure un bail de seulement neuf mois, qui, de plus, n'est pas tacitement reconductible, ceci afin de lui laisser la possibilité de louer le logement pendant les vacances d'été.

2. Sur le plan fiscal, la location meublée est considérée comme une activité commerciale à part entière. Les revenus générés par les loyers d’une ou plusieurs locations meublées ne sont pas, à la différence de la location vide, considérés comme des revenus fonciers, c'est‑à‑dire essentiellement comme des revenus d’appoint, mais, à l’instar des revenus hôteliers, comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cela permet aux loueurs en meublé non professionnel (LMNP) d’obtenir, en‑dessous de 32 100 euros de recettes par an, un abattement fiscal très avantageux de 50 % sur les loyers déclarés (70 % avant 2009), dans le cadre du système d’imposition le plus simple appelé micro‑BIC. En comparaison, le système équivalent pour la location vide, dit micro‑foncier, ne permet un abattement que de 30 % (40 % avant 2009) en‑deçà de 15 000 euros de recettes annuelles. Par ailleurs, si le bailleur déclare ses revenus dans le cadre du régime réel d'imposition, il a la possibilité, grâce à un système d’amortissement spécifique aux BIC, de déduire chaque année des loyers perçus une partie de la valeur du ou des logements mis en location, en sus des différentes charges générées. En cas de déficit, il peut alors reporter ses pertes sur les bénéfices des années suivantes. Évoqué en introduction, le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) se révélait encore plus avantageux, car il permettait d’imputer sur le revenu global du contribuable (et non plus seulement sur ses revenus locatifs) les déficits issus de la gestion de locations meublées. Pointé du doigt en tant que niche fiscale, le dispositif se révélait favorable aux hauts revenus puisqu'il "suffisait" de cumuler plus de 23 000 euros de revenus locatifs meublés annuels et de s'inscrire au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel pour en bénéficier (Min. de l’économie, 2008). La loi de finance 2009 a finalement restreint l'accès au statut de LMP, en imposant que les revenus locatifs meublés représentent au moins la moitié du revenu global du bailleur.

20La distinction opérée entre location meublée et location vide s'inscrit au sein d'une hiérarchie d'ensemble des différents statuts d'occupation, fondée principalement sur le degré d'appropriation du logement par ses occupants. Au cours de ses travaux sur les garnis parisiens, l'historien Alain Faure met d'autre part l’accent sur des vecteurs de hiérarchisation supplémentaires, et intimement liés au précédent, que sont le caractère plus ou moins privatif et exclusif d'un lieu d'habitation, ainsi que son régime de visibilité : plus respectueuse de la vie privée, et plus discrète car "non‑ostensible", une location meublée se révèle ainsi supérieure à une chambre d'hôtel en termes de valeur sociale (Faure, 2000). Le logement est alors appréhendé, non pas comme un simple indicateur neutre et continudu niveau socio‑économique de ses habitants, mais bien comme un élément actif et discriminant dans l'élaboration de leur statut social, voire de leur identité (Bernard, 1998).

La location meublée dans le tableau de l'immobilier de l'agglomération parisienne

Un parc en forte progression, dans un contexte global de déclin du parc locatif privé

21Le parc immobilier de Paris et de Petite Couronne représente en 2006 un total d’environ 2,9 millions de résidences principales : la commune‑centre Parisienne (75) en concentre à elle seule 39 %, suivie par les Hauts‑de‑Seine avec 23 %, et enfin par la Seine‑St‑Denis et le Val‑de‑Marne avec chacun 19 %.

22Ce parc se distingue avant tout par sa faible part de propriétés occupantes (39 %) en regard de la moyenne nationale (57 % en France Métropolitaine). Corrélativement, les différents statuts d'occupation locatifs sont sur‑représentés : cela concerne en premier lieu la location vide (30 % contre 23 % sur le plan national) et le secteur HLM (23 % contre 15 %), mais également des secteurs plus "marginaux" tels que le logement gratuit (4,2 % contre 2,9 %)ou encore les chambres d'hôtel (0,5 % contre 0,1 %). De la même manière, la location meublée représente, en 2006, 3,6 % des résidences principales de Paris et de Petite Couronne, contre 2,1 % pour l'ensemble du territoire.

23Alors que le stock total des résidences principales de notre zone d'étude a augmenté de 9,6 % entre 1990 et 2006, avec plus de 250 000 logements supplémentaires, la location meublée se distingue parmi tous les statuts d'occupation par la progression relative la plus importante, ses effectifs ayant largement plus que doublé sur la période (cf. Figure 3). Cette croissance, bien qu'à relativiser au vu du nombre relativement réduit de locations meublées en 1990, est d'autant plus notable qu'elle se déroule dans un contexte de repli du secteur locatif privé : la location vide voit ses effectifs diminuer nettement, malgré une légère reprise constatée entre 1999 et 2006 (+ 4 300) ; le logement gratuit et les chambres d'hôtel subissent un repli plus marqué encore. Cette contraction s'effectue au profit de la propriété occupante et du parc HLM, qui progressent tous deux très fortement.

Figure 3 : Evolution des statuts d'occupation à Paris et en Petite Couronne (1990-2006)

Statuts d'occupation

Stocks de résidences principales en 2006

Evolution
1990-2006
(stocks)

Evolution
1990-2006
(en %)

Part des résidences principales
1990 (en %)

Part des résidences principales
2006 (en %)

Propriété Occupante

1 132 218

+ 210 858

+ 23

34,6

38,8

Location vide

864 261

- 88 563

- 9

35,7

29,6

Secteur HLM

685 422

+ 132 310

+ 24

20,8

23,5

Logement gratuit

121 670

- 49 870

- 29

6,4

4,2

Chambres d'hôtel

14 595

- 9 684

- 40

0,9

0,5

Location meublée

103 871

+ 61 047

+ 143

1,6

3,6

Source : RGP 1990-2006

24Au‑delà des progrès enregistrés par la propriété occupante, indicateur de la gentrification progressive de l'espace parisien (Clerval, 2007 et 2008), la baisse de l'offre locative vide peut également s'expliquer par un phénomène de substitution en faveur de la location meublée. La proximité entre ces statuts d'occupation offre en effet la possibilité de passer sans coûts excessifs de l'un à l'autre, surtout dans le cas de petits logements, ce qui simplifie l'arbitrage des bailleurs. Au cours de la période 1990‑2006, la location meublée s'est finalement avérée plus rentable que la location vide, tout en répondant aux besoins d'une demande de plus en plus éloignée de la base populaire traditionnellement associée aux garnis.

Un statut d'occupation central

25La location meublée se caractérise plus que tout autre statut d'occupation par sa centralité (cf. Figure 4). Elle représente par conséquent 6 % des résidences principales de la commune‑centre parisienne en 2006 (4 % en 1990). Le logement gratuit et la location vide se distinguent également par leur concentration au centre de l'agglomération. À l'inverse, les propriétés occupantes et les HLM se répartissent de manière plus homogène sur l'ensemble de la zone d'étude. Ces chiffres traduisent tout d'abord la structure d'ensemble des rapports de propriété au sein de la métropole parisienne : "locataires d'appartements au centre, propriétaires de maisons en périphérie" (INSEE‑IAURIF (T.2), 2001). Cette structure renvoie elle‑même au gradient décroissant des prix fonciers et aux dynamiques de périurbanisation qui en découlent. Néanmoins, la répartition du parc HLM, avec ses enjeux et contraintes spécifiques, ne répond pas d'un tel modèle. Elle est à mettre directement en relation avec les divisions sociales de cet espace : les communes où la part de logements HLM est la plus importante sont également les plus pauvres de la Petite Couronne ; elles correspondent aux banlieues populaires, dans le prolongement du 13e arrondissement à l’Ouest du Val‑de‑Marne, ainsi qu'à l’Ouest de la Seine‑St‑Denis au niveau de l’ancienne Banlieue Rouge (INSEE‑IAURIF (T.3), 2002).

Figure 4 : Distribution des stocks de chaque statut d'occupation entre les départements de la zone d'étude en 2006

Département/Statut

d'occupation

Propriété

occupante

Location

vide

Secteur HLM

Logement

gratuit

Chambres d'hôtel

Location

meublée

Paris (75)

32,7 %

(370 687)

50,6 %

(437 237)

26,8 %

(183 601)

55,6 %

(67 703)

44,2 %

(6 454)

63,7 %

(66 128)

Hauts-de-Seine (92)

24,8 %

(280 714)

22 %

(190 314)

24,3 %

(166 762)

18,3 %

(22 260)

18,5 %

(2 699)

16,1 %

(16 707)

Seine-St-Denis (93)

20,6 %

(232 793)

13,6 %

(117 692)

27,6 %

(189 021)

12,6 %

(15 264)

25,8 %

(3 768)

10,2 %

(10 631)

Val-de-Marne (94)

21,9 %

(248 024)

13,8 %

(119 018)

21,3 %

(146 038)

13,5 %

(16 443)

11,5 %

(1 674)

10 %

(10 404)

Total

100 %

(1 132 218)

100 %

(864 261)

100 %

(685 422)

100 %

(121 670)

100 %

(14 595)

100 %

(103 871)

Source : RGP 2006

26La location meublée voit donc son importance diminuer à mesure que s'accroît la distance au centre (cf. Figure 5). Elle se répartit en dessinant des couronnes relativement régulières, avec un centre qui recouvre à la fois les Beaux Quartiers de l'Ouest parisien (6e, 7e, 8e et 16e arrondissements), les arrondissements centraux (du 1er au 5e arrondissement), et des arrondissements péricentraux de rive droite (10e, 11e). Tous ces arrondissements se démarquent en effet par une part supérieure à 6 % des résidences principales. Les locations meublées sont particulièrement bien représentées dans les 2e, 5e, 6e et 7e arrondissements avec plus de 9 %. Les 10 % sont atteints pour le 6e et le 7e arrondissement. Une deuxième couronne, avec une part supérieure à 4 %, est constituée des arrondissements parisiens périphériques (hormis le 19e et le 20e), et de certaines communes limitrophes de première couronne (St‑Denis, Ivry, Montrouge, Issy‑les‑Moulineaux, Neuilly), qui ont en commun d'être bien connectées et intégrées au tissu urbain et économique de la commune‑centre, et d'accueillir divers établissements d'enseignement supérieur.

27À cette répartition centre‑périphérie s'ajoute une logique radiale, en lien avec les grands axes de transport collectif : les lignes RER ou SNCF, les prolongements de lignes de métro en Petite Couronne dessinent des "couloirs" formés de communes qui se détachent par leur proportion de locations meublées de leur environnement immédiat. Outre la connexion ainsi permise à Paris intra‑muros et aux aménités qui lui sont propres, ces axes desservent des pôles d'emplois et des sites d'enseignement supérieur de Petite Couronne. On discerne par exemple clairement à l'Ouest de Paris un couloir correspondant au tracé du RER A en direction de Nanterre et de son université (Paris 10). Cet axe dessert également au passage le quartier de la Défense.

Figure 5 : Part de la location meublée dans l'ensemble des résidences principales à Paris et en petite couronne à travers le recensement (RGP) de 2006

Figure 5 : Part de la location meublée dans l'ensemble des résidences principales à Paris et en petite couronne à travers le recensement (RGP) de 2006

Des taux de rotations supérieurs à ceux de la location vide

28Alors que les données censitaires permettent une réflexion d'ensemble en termes de stocks, la base De Particulier à Particulier (PAP) ne prend en compte que les logements proposés à la location au cours de l’année par le biais du journal ; cette base porte donc sur des transactions potentielles entre bailleurs et locataires au travers d'annonces, c'est‑à‑dire sur des flux ou, plus exactement, des flux potentiels (cf. Encadré 3).

Encadré 3 : La base de données PAP 2007. Quelle représentativité ?

La base PAP est constituée pour l'année 2007 de plus de 36 000 annonces locatives, vides et meublées. Elle a pour principaux avantages de fournir des données récentes (2007) et de nous renseigner sur les flux au sein du marché peu connu des transactions immobilières dites "sans intermédiaire". Ces dernières s'effectuent par le biais de petites annonces publiées dans des média spécialisés, en opposition à l'autre mode majeur d'appariement entre bailleurs et locataires que sont les agences immobilières. Qu'en est‑il de la représentativité de cette base de données ? Le choix de recourir à un journal comme PAP n'est pas neutre et va dépendre de multiples variables telles que la CSP de l’émetteur de l’annonce, son patrimoine mobilier et immobilier, son âge,etc…, mais aussi de la cible visée : par exemple, un bailleur qui chercherait à s'adresser en priorité à des étudiants pourrait choisir de recourir préférentiellement à un mode d'appariement sans intermédiaire, peut‑être plus efficace dans cette optique. De même, les bailleurs en meublé pourraient se distinguer par une préférence en faveur d'un mode d'appariement en particulier. Toutefois, le marché des transactions immobilières, loin d'être scindé de manière stricte en plusieurs segments exclusifs les uns des autres, se caractérise souvent par un recours simultané, de la part des offreurs, à plusieurs modes d’appariement : c'est pourquoi ces derniers se recouvrent finalement, en termes de parts de marché, de manière plus ou moins importante.

29La répartition des annonces PAP pour de la location meublée fait globalement écho à celle des stocks de ce statut d’occupation (cf. Figure 1) : les arrondissements parisiens, notamment périphériques, concentrent le plus d'annonces, et l'on retrouve la même rupture nette entre Paris et sa Petite Couronne. Par contre, les proportions d'annonces locatives meublées, loin de refléter fidèlement la structure du parc immobilier locatif, sont révélatrices de taux de rotation des ménages plus importants en location meublée qu'en location vide (cf. Figure 6) : les locations meublées génèrent ainsi plus de 50 % des annonces PAP dans les arrondissements parisiens centraux, de même que dans le 16e, alors qu'elles n'y représentent en stocks qu'entre 10 et 20 % du parc locatif privé, c'est‑à‑dire de la somme des locations vides et meublées au sens du RGP.

Figure 6 : Part de la location meublée à Paris et en petite couronne en 2007 dans l'ensemble des annonces locatives (vides et meublées) de la base De Particulier à Particulier (PAP)

Figure 6 : Part de la location meublée à Paris et en petite couronne en 2007 dans l'ensemble des annonces locatives (vides et meublées) de la base De Particulier à Particulier (PAP)

30Cet état de fait s'explique par deux facteurs convergents : d'une part, une demande spécifique pour ce statut d'occupation, composée de locataires souvent très mobiles, en accord avec une législation favorable aux séjours de court terme ; d'autre part, une offre appuyée majoritairement sur des logements centraux de petites tailles, susceptible d'y répondre.

Principaux traits de l'offre et de la demande sur le marché locatif meublé

31L'importance du parc locatif meublé d'une commune (ou d'un arrondissement) ne dépend pas uniquement de la localisation de celle‑ci au sein de l'agglomération ou encore de sa connexion aux différents réseaux de transport, mais également de l'existence d'une demande à satisfaire, ainsi que des caractéristiques inhérentes à son parc de logements. Les ménages, s'ils viennent à opter pour de la location meublée, le font compte tenu des diverses contraintes auxquelles ils sont soumis, mais aussi en fonction de leurs préférences en matière d'habitation. De même, le choix pour un bailleur de louer en meublé découle d'un arbitrage entre les diverses solutions qui s'offrent à lui pour mettre en valeur son patrimoine. L'étude des caractéristiques des locataires en meublés, ainsi que celle des logements concernés, offre la possibilité de mieux saisir les logiques de la demande et de l'offre sur ce marché spécifique.

Une demande socialement de plus en plus hétérogène, au détriment des catégories populaires

32La base sociologique propre à la location meublée, à Paris et en Petite Couronne, connaît entre 1982 et 2006 de profondes transformations (cf. Figure 7). En 1982, les locataires de ce parc sont encore en majorité des ouvriers (25 %) et des employés (26 %). Le parc locatif meublé continue d'assumer largement la fonction de parc social de fait d'une hôtellerie meublée sur le déclin (Lévy‑Vroelant, 2003). Cependant, la "doublure" se révèle déjà plus hétérogène que son modèle : elle est beaucoup moins ouvrière, puisqu'à cette date, en comparaison, ce ne sont pas moins de 51 % des chefs de ménages en chambres d'hôtels meublés qui appartiennent à cette catégorie ; de plus, les cadres et professions intellectuelles supérieures (CPIS) et les professions intermédiaires cumulées y représentent presque 20 % des ménages ; elle se distingue également par une proportion d'étudiants particulièrement importante (15 %).

33En 2006, la situation s'est inversée : les catégories populaires n'y sont plus majoritaires, ni dans l'absolu - les ouvriers et employés cumulés ne représentent plus que 29 % des ménages -, ni relativement, puisque, fait majeur, les catégories moyennes et supérieures y sont désormais mieux représentées avec 38 % des ménages. Les CPIS sont devenues en 2006 la CSP dominante, conséquence d'une croissance ininterrompue depuis 1982 (+ 17 400 ménages), commencée avant même le décollage du secteur dans les années 1990. Les autres bénéficiaires de la croissance de la location meublée, bien que dans une mesure moindre, ont été les professions intermédiaires (+ 11 300 ménages entre 1982 et 2006), et les étudiants (+ 12 900).

34A contrario, la croissance de ce statut d'occupation s'est effectuée au détriment de la catégorie ouvrière, seule catégorie socio‑professionnelle (CSP) importante à perdre des effectifs sur la période (- 3 944). Avec seulement 9 % des ménages, les ouvriers sont en 2006 pour la première fois sous‑représentés au sein du locatif meublé relativement à l'ensemble des résidences principales (11 %). Concernant les employés, le bilan s'avère plus mitigé : les effectifs de la catégorie ont augmenté dans l'absolu entre 1982 et 2006 (+ 5 500), et si la catégorie subit une perte relative, elle demeure tout de même sur‑représentée dans ce statut d'occupation (15 % dans l'ensemble des résidences principales). La location meublée s'apparente finalement de plus en plus à la location vide et se détache inexorablement de l'hôtellerie meublée. Son hétérogénéité sociale croissante débouche sur une moyennisation statistique de ses ménages occupants, désormais proches du profil moyen de l’ensemble des résidences principales (cf. Annexe 2).

Source : RGP 1982 et 2006


35Cette élévation du niveau social de la location meublée reflète tout d'abord les mutations qu'a connu l'agglomération parisienne en matière d'emplois de ses ménages résidents : désindustrialisation continue et chute des effectifs ouvriers ; tertiarisation de plus en plus prononcée de l'économie, entraînant la stabilité des effectifs employés et l'augmentation des professions intermédiaires ; métropolisation, "embourgeoisement" avec la hausse des ménages CPIS. Les tendances propres à la location meublée participent des processus de gentrification qui touchent l'espace parisien (Clerval, 2007 et 2008). Cette évolution du parc locatif meublé atteste également d'une complexification du rôle social qui est le sien au sein de l'agglomération parisienne : il n'est plus possible de l'assimiler uniquement, ni même majoritairement, à un parc social de fait. En effet, son développement s'est effectué au prix d'un renforcement de ses autres fonctions de filet de sécurité résidentiel et de parc d'accueil et de transition, c'est‑à‑dire d'usages axés davantage sur le court terme. Une partie croissante de son peuplement présente ainsi des caractéristiques - à commencer par un niveau social/scolaire élevé - propices à une mobilité résidentielle importante (Couet, 2006).

Un profil dominant parmi les locataires en meublé : des individus jeunes et vivant seuls

36La fonction de parc d'accueil de la location meublée se manifeste notamment à travers une forte sur‑représentation en son sein des étudiants et, inversement, une forte sous‑représentation des ménages retraités. Alors que 2,5 % des chefs de ménages sont des étudiants pour l'ensemble des résidences principales, ce chiffre atteint 15 % pour la location meublée. Les retraités, de leur côté, comptent pour 24 % des ménages de Paris et de petite couronne contre seulement 6 % en location meublée. Cette spécificité distingue nettement la location meublée des autres statuts locatifs.

  • 4 Une discrétisation qui distinguerait les moins et les plus de 30 ans (non disponible pour le RGP 20 (...)

37Ce rôle joué par la location meublée envers une population en début de parcours résidentiel transparaît également à travers la taille et l'âge des ménages accueillis. En 2006, 70 % des ménages en location meublée ne sont constitués que d'une seule personne. Elle est comparable en cela à l'hôtellerie meublée dont 72 % des ménages sont également de ce type, tandis que, pour la location vide, ce chiffre n'est que de 48 %. Concernant l'âge des chefs de ménage en location meublée, 73 % d'entre eux ont moins de 40 ans en 2006, dont 30 % moins de 25 ans4. À titre de comparaison, la population de moins de 40 ans représente, en location vide, 54 % des chefs de ménages, dont seulement 9 % de moins de 25 ans. Et la part des moins de 40 ans tombe à 36 % pour l'hôtellerie meublée. La location meublée constitue donc aujourd'hui un statut de décohabitation par excellence, où les individus vivant seuls et de moins de 40 ans représentent 55 % de l'ensemble des chefs de ménages. A l'inverse, l'hôtellerie meublée, cantonnée à un rôle de filet de sécurité résidentiel et de parc social de fait, ne joue plus qu'à la marge un rôle de parc d'accueil et de transition, si ce n'est pour la population immigrée qui représente 46 % des ménages présents dans ce statut d'occupation, contre 29 % pour la location meublée et 18 % pour la location vide. Et sur ce dernier point, la location meublée se distingue là encore de ces deux autres statuts d'occupation par une part importante d'étudiants et de CPIS étrangers. En effet, en location vide et davantage encore en hôtellerie meublée, cette population immigrée s'avère essentiellement populaire, et notamment ouvrière.

L'offre locative meublée : surfaces plus petites, loyers plus élevés

38L'accueil de locataires d'un niveau social plus élevé s'inscrit dans un processus de normalisation de l'ensemble du parc locatif privé, marqué par une disparition progressive des logements les plus anciens et dégradés et par une augmentation générale des loyers, avec pour conséquence une forte réduction des capacités d'accueil des ménages les plus en difficulté (Lévy‑Vroelant, 2003 ; Minodier, 2004). Les mesures qui ont été successivement prises pour encourager l'investissement locatif privé ont en outre surtout favorisé la construction dans les agglomérations de petits logements à loyers élevés, à visées plus spéculatives que sociales (INSEE‑IAURIF (T.2), 2001). Ce dernier point favorise la location meublée dont le développement suppose une structure du parc immobilier qui fasse une large place aux petits, voire aux très petits logements. D’une part, le choix, pour des locataires aux revenus (relativement) limités - voire, en ce qui concerne les étudiants, encore dépendants financièrement de leurs parents -, d'une location meublée vient concrétiser une préférence pour la centralité, au détriment de la surface du logement occupé. D'autre part, la majorité des bailleurs privilégient les plus petites surfaces, pour lesquels les besoins en meubles sont réduits au minimum et où les revenus au m² sont les plus importants.

  • 5 Le recours à un lissage par moyenne mobile (n=5) dans la construction de la figure 8 se justifie pa (...)

39A travers la base PAP, la surface moyenne des locations meublées (29 m²) se révèle effectivement plus faible que celle des locations vides (42 m²). Le maximum d'annonces locatives meublées est atteint, après lissage par moyenne mobile5, pour les logements de 18 m² (cf. Figure 8). Cette surface, qui marque le passage de la studette au studio, est aussi celle à partir de laquelle les offres locatives vides dépassent définitivement en nombre les offres locatives meublées. Les logements inférieurs ou égaux à 18 m² représentent 31 % des annonces meublées ; 61 % d’entre elles concernent une surface inférieure à 30 m², contre 32 % dans le cas des annonces locatives vides. Seulement 10 % des annonces meublées atteignent les 50 m², 0,8 % les 100 m².

Source : base De Particulier à Particulier (PAP), 2007


40La surface moyenne des locations meublées augmente avec la distance au centre de l’agglomération parisienne (cf. Figure 9). Ce gradient fait écho à l'ancienneté plus ou moins grande du parc immobilier : "plus le logement est récent, plus il tend à être grand" et inversement ; or, la commune‑centre parisienne se caractérise, par rapport à sa périphérie, par sa proportion importante de logements anciens, avec, en 1999, 2/3 de son parc de logements construits avant 1948 (Insee‑Iaurif (T.2), 2001). Dans la majorité des arrondissements parisiens, les locations meublées ont en moyenne une surface comprise entre 24 et 30 m², contre 35 et 40 m² pour les locations vides. Les communes de Petite Couronne, quant à elles, renvoient à des phases d'urbanisation postérieures et se caractérisent par des surfaces plus élevées, supérieures à 30 m² pour les locations meublées. Ces moyennes d'ensemble peuvent cependant recouvrir des situations plus ou moins complexes. Le 16e arrondissement en constitue une bonne illustration : il se caractérise par une structure composite de son parc locatif, marquée par la co‑présence de logements de grande et de (très) petite taille, souvent au sein d'un même immeuble de rapport. Les premiers accueillent en majorité des locations vides, tandis que les locations meublées se concentrent préférentiellement dans les "chambres de bonne" de la seconde catégorie (Trouillard, 2008).

Source : base De Particulier à Particulier (PAP), 2007


41La location meublée est particulièrement bien représentée dans les arrondissements parisiens les plus centraux et les plus anciens, caractérisés en conséquence par de fortes proportions de petits logements. Mais ce sont également les arrondissements les plus chers (cf. figure 10). Les prix au m² y sont compris, toujours selon la base PAP, en moyenne entre 28 et 33 euros pour les locations vides, et entre 33 et 38 euros pour les locations meublées. La centralité et ses avantages ont donc un coût pour le locataire en meublé.

Source : base De Particulier à Particulier (PAP), 2007


42Le prix au m² à Paris et en Petite Couronne, en vide ou en meublé, diminue avec l’augmentation de la taille du logement loué (cf. Figure 11) : il est de 50 euros environ pour un 8 m², puis décroît ensuite de manière exponentielle pour se stabiliser finalement aux alentours de 20 euros au‑delà de 45 m². La plus grande centralité des petits logements locatifs peut expliquer en partie cette situation. Néanmoins, le mécanisme économique le plus communément mis en avant est celui d'une utilité marginale décroissante du m² : plus le logement occupé est petit, plus l'ajout d'un m² supplémentaire va avoir des répercussions importantes en termes de confort du locataire, c'est‑à‑dire une utilité forte. Mais au fur et à mesure que la surface habitée augmente, la nécessité d'ajouter des m² devient de moins en moins impérieuse : l'utilité d'ajouter un m² à la marge décroît. Pour cette raison, les logements les plus petits sont, dans une optique spéculative, les plus rentables pour les bailleurs. Cette forme de la courbe des prix joue en défaveur des ménages aux revenus limités, qui sont pourtant les plus directement intéressés par les petites surfaces locatives. A cet égard, les ménages d’une seule personne sont d’autant plus désavantagés sur le marché parisien. Le processus d'exclusion par les prix des populations les plus défavorisés s'avère déterminant pour comprendre les évolutions actuelles de la location meublée et du marché immobilier parisien dans son ensemble.

43Le loyer moyen des locations meublées (30 euros/m²) se révèle supérieur à celui des locations vides (23 euros/m²). Cela demeure vrai quelle que soit la surface considérée. Cet écart se justifie tout d'abord par le prix des meubles, et tend à s'accentuer avec la surface à meubler : plus celle‑ci augmente, plus la décision, pour le bailleur, de louer en meublé se révèle onéreuse en frais d’équipements et d’entretien ; à l'inverse, une studette pourra être meublée à frais réduits. Cet écart peut également être considéré comme le coût de la mobilité ainsi permise aux locataires, avec des frais de changement de résidence moindres. Mais cette différence de prix entre les deux statuts locatifs s'explique aussi, structurellement, par des parcs de logements dissemblables en termes de surfaces et de localisation : les locations meublées sont, dans l'ensemble, plus petites, plus centrales, et donc plus chères.

Source : base De Particulier à Particulier (PAP), 2007


44De ces différents éléments résulte finalement une bi‑polarisation schématique du marché de la location meublée entre deux types extrêmes et opposés de "produits" et donc de locataires visés. Cela ressort en outre clairement de la lecture du texte même des annonces PAP. Il y a, d'une part, largement majoritaires, les logements de petite, voire de très petite taille, représentatifs de ces "logements de passage" (Faure, 2000), destinés à accueillir, sur le court terme, des individus en début de parcours résidentiel ou ayant connu des "accidents" au cours de celui‑ci (divorce, chômage...). Ils servent souvent de "porte d’entrée" dans la capitale à ceux qui y "montent" pour la première fois (étudiants…) (Bessy, 1998). C’est également parmi les logements les plus anciens et dégradés de cette catégorie que se trouve le parc social de fait propre à la location meublée. Et il y a, d’autre part, les locations meublées de grande taille, ou de taille moyenne selon leur degré de centralité, souvent situées dans des quartiers prestigieux, meublées richement, et qui s’inscrivent sans équivoque au sein d’un marché immobilier "de luxe". Elles peuvent servir par exemple de pied‑à‑terre, soit professionnel, pour des actifs très qualifiés détachés temporairement à Paris par leur entreprise, soit tout simplement de loisir, pour des personnes en ayant les moyens.

Conclusion

45Au cours de sa phase de croissance entamée au début des années 1990, la location meublée a connu des évolutions majeures qui l'ont éloignée radicalement de son rôle initial de doublure de l'hôtellerie meublée. Elles ont finalement abouti à une véritable autonomie de ce statut d’occupation, en même temps qu’à une plus grande hétérogénéité sociale en son sein. Son image uniforme de parc social de fait est devenue de plus en plus inadéquate à mesure que les catégories populaires y voyaient leur importance diminuer au profit des catégories moyennes et supérieures, ainsi que des étudiants. De fait, la location meublée a accompagné les grandes mutations de la métropole parisienne et joue désormais davantage, sur ce marché immobilier, un rôle de parc de transition, pour des ménages le plus souvent en début de parcours résidentiel, et de filet de sécurité résidentiel.

46La croissance de ce statut d’occupation s’appuie sur la structure préexistante du parc immobilier. Des logements centraux et de faibles surfaces constituent deux conditions favorables et complémentaires à son déploiement. Il se concentre essentiellement dans la commune‑centre parisienne, et se caractérise par la part importante qu'il prend dans les Beaux Quartiers et les arrondissements centraux de la capitale. Du côté de l'offre, les bailleurs sont encouragés par les avantages fiscaux que ce statut confère, et privilégient les petites surfaces, pour lesquels les investissements en meubles sont réduits et les revenus au m² les plus élevés. Du côté de la demande, le choix du locatif meublé par des résidents souvent jeunes et vivant seuls exprime de leur part une préférence pour la centralité. Mais ce choix s’effectue la plupart du temps au détriment des conditions de logement étant donné les prix élevés pratiqués, supérieurs à ceux de la location vide.

47Arrivés à la fin de ce portrait se pose la question de l'avenir de ce parc locatif : est‑il appelé à poursuivre son développement ? Depuis 2009, la location meublée est devenue moins avantageuse fiscalement (système micro‑BIC), mais il en va de même pour la location vide, et son avantage comparatif dans le parc ancien demeure. La remise en cause du statut de LMP ne devrait, quant à elle, pas vraiment l'affecter, la location meublée professionnelle étant surtout synonyme d'investissements dans des résidences de services, autre secteur meublé en plein développement mais aux logiques distinctes. La demande va‑t‑elle continuer à suivre la croissance de l'offre locative meublée ? Cette dernière continuera‑t‑elle à trouver un parc favorable à son déploiement ? La réponse à ces questions dépendra notamment des évolutions à venir des autres statuts d'occupation, à commencer par la propriété occupante et la location vide.

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Annexe

Annexe 1 :

La gestion des bases de données et les traitements statistiques ont été effectués sous le logiciel SAS (Statistical Analysis System), compte tenu de la taille très importante des bases de données mobilisées. Les graphiques et histogrammes ont été produits sous Excel. Les cartes ont été produites sous Philcarto, puis mises en forme sous Adobe Illustrator.

La base De Particulier à Particulier (PAP)

Dans le cadre d'une convention passée entre la société De Particulier à Particulier (PAP), l'Université Paris 1, le département de géographie de l'ENS Ulm et l'Atelier Parisien d'Urbanisme (APUR), nous avons pu exploiter la base PAP 2007. Cette dernière est constituée de l'ensemble des annonces immobilières locatives, anonymisées, publiées au sein du journal éponyme au cours de l'année 2007. L'APUR a effectué pour nous au préalable un nettoyage et une mise en forme de la base fournie par la société PAP, afin de faciliter son exploitation.

Les variables disponibles pour chaque annonce sont :

- le texte de l'annonce lui-même,

- la localisation à l'échelle de la commune/arrondissement du bien mis en location,

- le statut d'occupation proposé par le bailleur : location vide ou location meublée,

- le loyer mensuel proposé,

- la surface du logement mis en location.

L'adresse postale des biens mis en location ne figure pas dans les annonces PAP. Dans le cadre du mémoire dont est issu cet article, nous avons par ailleurs procédé à une analyse textuelle des annonces sous Excel, portant sur le nom des stations de métro. Cela nous a permis d'effectuer des analyses à l'échelle de la bouche de métro pour le 16e et le 17e arrondissement parisien (Trouillard, 2008).

Dans nos traitements, seules ont été prises en compte les annonces pour lesquelles toutes les variables sont renseignées. Nous avons effectué un nettoyage supplémentaire de la base, afin d'éliminer certains doublons et de rectifier certaines valeurs manifestement incohérentes. La base PAP 2007 réellement exploitée dans le cadre de ce travail comporte ainsi, pour Paris et sa Petite Couronne, un peu plus de 36 000 lignes.

Les Recensements généraux de la population (RGP) :

Les données des RGP 1982, 1990 et 1999 nous ont été rendues accessibles sous la forme de tabulations ad hoc fournies par le Centre Maurice Halbwachs (UMR n° 8097, CNRS‑EHESS‑ENS). En effet, la catégorie "location meublée", telle que définie dans notre article, nécessitait la création d’une nouvelle variable à partir de la combinaison des deux variables STOCD (statut d'occupation) et TYPL (type de logement). Cela supposait le recours aux fichiers‑détail de ces recensements, ces croisements n'étant pas disponibles dans les tableaux standards publiés par l’INSEE.

Le fichier‑détail du RGP 2006 est, pour sa part, disponible sur le site de l'Insee (au format .txt). Cela nous a permis d'effectuer par nous‑mêmes les croisements nécessaires, en exploitant les fichiers LOGEMT (exploitation principale) et MIGCOM (exploitation complémentaire). Plus précis mais proposant moins de variables, le fichier LOGEMT a été exploité en vue d'obtenir les données relatives aux stocks des différentes catégories de logements. Le fichier MIGCOM a, quant à lui, été mobilisé par nous pour travailler sur les caractéristiques des résidences principales et de leurs ménages occupants.

Variables utilisées pour le fichier LOGEMT :

ARM (variable de localisation), IPONDL (poids du logement - variable de pondération), CATL (catégorie de logement), STOCD (statut d'occupation), TYPL (type de logement).

Variables utilisées pour le fichier MIGCOM :

ARM (variable de localisation), IPONDI (poids de l'individu – variable de pondération), LPRM (lien à la personne de référence du ménage), STOCD (statut d'occupation), TYPL (type de logement), CSM (catégorie socioprofessionnelle du chef de ménage en 8 postes), TACTM (type d'activité du chef de ménage), AGEMEN8 (âge du chef de ménage en 8 postes), NPERR (nombre de personnes du logement), INATC (indicateur de nationalité : français/étranger).

Les variables CATL et LPRM permettent d'identifier les résidences principales/chefs de ménage.

Pour créer, parmi les statuts d'occupation (STOCD) une catégorie "location meublée" distincte des chambres d'hôtel, on effectue un croisement entre STOCD et types de logement (TYPL) : sont définies comme locations meublées les résidences principales dont le STOCD est de modalité "23" (location d'un logement meublé ou d'une chambre d'hôtel) mais dont le TYPL n'est pas de modalité "4" (chambre d'hôtel) ; on constitue par ailleurs une catégorie "chambre d'hôtel meublé" pour les résidences principales dont STOCD ="23" et TYPL ="4".

De la même manière, nous avons isolé une catégorie "étudiants" parmi les CSM, en croisant cette dernière variable (modalité "8") et la variable TACTM (modalité "22").

Annexe 2 :

Figure : CSP des chefs de ménage dans les différents statuts d'occupation locatifs et dans l'ensemble des résidences principales à Paris et en Petite Couronne en 2006

Figure : CSP des chefs de ménage dans les différents statuts d'occupation locatifs et dans l'ensemble des résidences principales à Paris et en Petite Couronne en 2006

Source : RGP 2006

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Notes

1 Les débats politiques récents visant à remettre en cause les niches fiscales ont cependant, dans une certaine mesure, porté lalocation meublée sur le devant de la scène à travers le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), dont la légitimité s'est vue contestée (cf. encadré 2).

2 Les locations meublées se sont néanmoins assez tôt démarquées, en la matière, de l'hôtellerie meublée en échappant en grande partie aux contrôles après la Libération, évolution qui s'exprime à travers la législation (textes de 1958 et 1969).

3 Ces résidences proposent à leurs locataires, outre un logement meublé, un ensemble de services para‑hôteliers et connaissent actuellement, elles aussi, un fort développement. Mais, étant considérées par l'Insee soit comme des "communautés", soit comme des "résidences secondaires", elles ne sont quasiment pas couvertes par les RGP.

4 Une discrétisation qui distinguerait les moins et les plus de 30 ans (non disponible pour le RGP 2006) serait encore plus parlante : en 1999, la part des 15‑29 ans en location meublée s'élève à 50 % (25 % pour la location vide).

5 Le recours à un lissage par moyenne mobile (n=5) dans la construction de la figure 8 se justifie par l'existence d'un pas de 5 dans les données : les surfaces multiples de 5 (10 m², 15 m²...etc...) sont en effet sur‑représentées dans la distribution des annonces à cause de la propension des bailleurs à arrondir les surfaces au multiple de 5 (voire au multiple de 10) supérieur. Le lissage permet finalement d'aboutir à une distribution plus réaliste et plus lisible.

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Table des illustrations

Titre Figure 1 : Évolution pour Paris (75) de la catégorie "garnis" et de ses composantes : chambres d'hôtels meublés et locations meublées (1954-2006)
Crédits Sources : Faure A. et Lévy-Vroelant C. (RGP 1954-1982), et INSEE (RGP 1982-2006)
URL http://cybergeo.revues.org/docannexe/image/23564/img-1.png
Fichier image/png, 12k
URL http://cybergeo.revues.org/docannexe/image/23564/img-2.png
Fichier image/png, 66k
Titre Figure 5 : Part de la location meublée dans l'ensemble des résidences principales à Paris et en petite couronne à travers le recensement (RGP) de 2006
URL http://cybergeo.revues.org/docannexe/image/23564/img-3.png
Fichier image/png, 51k
Titre Figure 6 : Part de la location meublée à Paris et en petite couronne en 2007 dans l'ensemble des annonces locatives (vides et meublées) de la base De Particulier à Particulier (PAP)
URL http://cybergeo.revues.org/docannexe/image/23564/img-4.png
Fichier image/png, 141k
Crédits Source : RGP 1982 et 2006
URL http://cybergeo.revues.org/docannexe/image/23564/img-5.png
Fichier image/png, 7,0k
Crédits Source : base De Particulier à Particulier (PAP), 2007
URL http://cybergeo.revues.org/docannexe/image/23564/img-6.png
Fichier image/png, 21k
Crédits Source : base De Particulier à Particulier (PAP), 2007
URL http://cybergeo.revues.org/docannexe/image/23564/img-7.png
Fichier image/png, 53k
Crédits Source : base De Particulier à Particulier (PAP), 2007
URL http://cybergeo.revues.org/docannexe/image/23564/img-8.png
Fichier image/png, 53k
Crédits Source : base De Particulier à Particulier (PAP), 2007
URL http://cybergeo.revues.org/docannexe/image/23564/img-9.png
Fichier image/png, 10k
Titre Figure : CSP des chefs de ménage dans les différents statuts d'occupation locatifs et dans l'ensemble des résidences principales à Paris et en Petite Couronne en 2006
Crédits Source : RGP 2006
URL http://cybergeo.revues.org/docannexe/image/23564/img-10.png
Fichier image/png, 7,4k
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Pour citer cet article

Référence électronique

Emmanuel Trouillard, « La location meublée à Paris et en Petite Couronne : métamorphoses d'un statut d'occupation », Cybergeo : European Journal of Geography [En ligne], Espace, Société, Territoire, document 526, mis en ligne le 23 mars 2011, consulté le 19 octobre 2017. URL : http://cybergeo.revues.org/23564 ; DOI : 10.4000/cybergeo.23564

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Auteur

Emmanuel Trouillard

ENS Ulm, UMR Géographie-Cités
Doctorant-moniteur à l'université Paris 7 – Denis Diderot
mail : emmanuel.trouillard@ens.fr

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Droits d’auteur

© CNRS-UMR Géographie-cités 8504

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