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2011
543

Marché foncier et espace social à Mascate, Oman

Land market and social space in Muscat, Oman
Belgacem Mokhtar

Résumés

Les changements socioéconomiques survenus ces dernières décennies dans les pays arabes producteurs de pétrole dans la région du golfe arabo-persique se sont intensément répercutés sur les espaces urbains, tant aux niveaux des formes que des fonctions et structures. Les structures sociales traditionnelles des villes ont été entièrement bouleversées, laissant apparaître une nouvelle configuration déterminée par des nouveaux critères de localisation essentiellement économiques.

A Mascate, capitale du Sultanat d’Oman, l’émergence des nouveaux rapports sociaux a conduit à une mobilité spatiale des ménages en fonction, semble-t-il, de leurs pouvoirs d’achat en matière de terrains à bâtir ou de logement. Or, dans ce pays où le sol est propriété publique et se vend officiellement à prix unique et fixe, le dynamisme d’un marché foncier parallèle au marché public laisse présager une division ségrégative de l’espace habité ou en cours d’urbanisation.

Ainsi, les pratiques de production et de structuration de l’espace semblent échapper à l’esprit de la politique urbaine et contredire la volonté de régulation prônée et légiférée par le pouvoir public. La nouvelle configuration de l’espace urbain apparaît désormais comme le produit d’une contradiction entre la volonté publique et les choix du secteur privé et des spéculateurs fonciers. La stratégie et les tactiques des agents privés producteurs du produit urbain final aboutissent pratiquement à la création d’une nouvelle réalité urbaine. A travers le marché foncier, la ville semble passer de la fragmentation et de la division tribales et même ethniques, qui ont prévalu jusqu’au début des années 1970, à la polarisation et la stratification socio-économique.

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Texte intégral

Introduction

1Depuis le dernier quart du vingtième siècle, les pays arabes producteurs de pétrole ont entamé une période de changements économiques et sociaux très profonds, voire radicaux. Ceci est dû certainement à l’augmentation de la production pétrolière, à la hausse spectaculaire des prix des hydrocarbures, notamment depuis 1973, mais également aux changements politiques survenus dans la majorité des États de la région.

2Les effets combinés de ces changements ont caractérisé les décennies ultérieures à 1970 d’une ouverture inconditionnée, hâtive et incontrôlée sur le monde extérieur, et surtout occidental, tant au niveau de la consommation qu’à ceux de modes d’urbanisation et des relations sociales. “Nulle part ailleurs la marche au développement n’a été menée de façon aussi impressionnante, ni la société confrontée de façon aussi abrupte au modèle consumériste occidental” (Scholz, 2002, p. 197) et “l’adoption par les pays arabes du modèle occidental relève du sentiment de retard et de l’aspiration au progrès” (Ben Hamouche, 2003, p. 528). Ainsi, les modes de vie et les valeurs associés au modèle américain ont influencé le choix de vivre loin du centre-ville dans d’autres régions du globe. C’est dire que “le rêve américain se reproduit dans la plupart des contextes sociaux et économiques” (UNFPA, 2008, p. 47) et notamment dans ceux qui disposent de moyens financiers suffisants pour amorcer un processus de modernisation.

3Comme toute opération de développement est par définition spatiale, les différentes mutations socio-économiques se sont répercutées sur l’espace où vit la quasi-totalité de la population, c’est-à-dire dans les centenaires, voire millénaires, villages et petites villes de la région. “Ces centres anciens ont été souvent modestes en taille, en structures et en fonctions à cause de la rareté des ressources en eau, de la pauvreté du sol et de l’austérité du climat” (El-Arifi, 1986, p. 224) et presque aucune localité, même celles qui furent parfois capitales d’un territoire quelconque, n’a pu se hisser au rang de ville à population nombreuse, à fonctions multiples et à structures complexes. Dans cette région aride et pauvre, la population s’est souvent concentrée dans les oasis et près des ports naturels en petits nombres que les ressources limitées peuvent supporter, d’où la grande multitude et la dispersion géographique de ces localités.

4C’est ainsi que les changements récents n’ont fait qu’accentuer la concentration traditionnelle des populations dans les aires urbaines, et c’est dans les villes que la manifestation spatiale de toutes les mutations survenues aux niveaux économique, social, culturel et même psychologique est le plus prononcée. Or, il semble que toutes les structures spatiales furent bouleversées en un laps de temps très court.

5Mais bien que la conjoncture et les conditions aient été presque semblables dans tous les pays du Conseil de Coopération du Golfe (CCG), les répercutions et la manifestation spatiales des récents développements diffèrent énormément d’un pays à l’autre en rapport, vraisemblablement, avec la réalité socioéconomique et politique de chaque pays. De même, au moment où les changements spatiaux dans plusieurs villes de la région semblent répondre à des facteurs exogènes liés notamment à la mondialisation, les facteurs endogènes propres aux sociétés locales dans quelques autres villes continuent à fonctionner dans la configuration des structures urbaines. En étudiant le cas de Manama au Bahreïn, Ben Hamouche affirme que “la mutation d’un système endogène à un système exogène pourrait être considérée comme (le changement) le plus profond et le plus rapide dans l’histoire urbaine des pays du golfe” (Ben Hamouche, 2004, p. 528). A Dubaï, les gigantesques œuvres urbanistiques n’ont fait de la ville qu’une “monstrueuse caricature futuriste (qui) est simplement un argument de vente à l’adresse du marché mondial” (Davis, 2007, p. 15) et où la promotion immobilière internationale préside depuis quatre décennies à la distribution des fonctions et des habitants. De même, la ville d’Abou Dhabi qui “fut complètement rasée puis reconstruite à la manière américaine, selon un plan orthogonal parfait” (Al-Khayat, 1988, p. 302), s’est complètement réorganisée tant au niveau de la configuration spatiale qu’à celui de la distribution des catégories socioprofessionnelles : les moins riches et les immigrés autour du centre (Nord de la ville) et des zones industrielles (Est et Ouest), les riches à la périphérie tout au long du secteur nord-sud. Ce schéma rompt totalement avec l’image classique de la ville arabo-musulmane orientale. D’ailleurs “c’est la seule grande ville des pays arabes du golfe qui n’a pas gardé son ancien noyau… témoin de l’histoire de l’implantation humaine” (Al-Khayat, 1988, p. 302). Au Sultanat d’Oman qui se distingue de ses voisins, entre autres, par sa population relativement nombreuse, ses ressources pétrolières limitées et ses choix plus socialisants en matière de développement, les changements sont beaucoup plus rythmés et les facteurs endogènes continuent à jouer le rôle principal dans la configuration de l’espace habité. Cependant, on commence à constater déjà, après quatre décennies de modernisation, les symptômes d’une reconfiguration sociale de l’espace notamment dans l’aire urbaine du district de la capitale Mascate.

6En effet, cette agglomération d’une vingtaine d’anciens noyaux villageois semble entrer, depuis une quarantaine d’années, dans une effervescence socio-spatiale animée par l’émergence des nouvelles valeurs et des nouveaux critères de localisation. L’intense mobilité des ménages dans les espaces déjà habités ou en cours d’urbanisation semble remodeler continuellement la structure sociale de la ville à travers la formation et la reformulation des quartiers différenciés dont chacun s’homogénéise de plus en plus.

7Toutefois, faute d’information, de données statistiques cohérentes et de recherches scientifiques spécifiques sur la ville, cette affirmation n’est qu’hypothétique, et afin de déceler, au moins partiellement, la genèse et les mécanismes de la structuration sociale de cette ville, les prix fonciers urbains furent choisis comme outil d’investigation et d’analyse.

8Il est vrai que l’approche aurait pu être plus aisée et moins hasardeuse si l’on disposait d’informations sur la distribution des ménages en fonction des emplois (Joly, 1978 et Lusugga, 2000) ou des niveaux des salaires ou tranches d’âges (Debonneuil et Gollac, 1978), ou même en fonction de la consommation et des équipements ménagers (Scholz, 2002), mais la carence et/ou l’insuffisance de tels types de données restreignent énormément le champ d’investigation et d’analyse. Fred Scholz avait déjà remarqué, que “jusqu’à maintenant aucune étude détaillée n’a été réalisée sur les mutations sociales dont la capitale omanaise a été le théâtre depuis 1970” (Scholz, 2002, p. 202).

9Par ailleurs, et dans la mesure où le logement est l’expression de la situation sociale et de la réussite économique, nous considérons qu’il constitue un outil opportun pour comprendre le processus de distribution des ménages et des catégories socioprofessionnelles dans l’espace urbain. Car c’est “le marché qui oriente désormais l’organisation sociale et spatiale du monde” et “la différenciation des prix du sol se reflète directement ou indirectement sur la qualité du logement qui exprime souvent la classe sociale des résidents” (Al-Khayat, 1988, p. 284). La question est de savoir comment les prix du foncier urbain se sont formés à Mascate et quel rôle ils jouent dans la redistribution spatiale des catégories sociales. Le travail présenté ici, relativement pionnier, pourrait constituer une base pour des travaux ultérieurs plus approfondis dans un terrain encore vierge. Il pourrait également aider les pouvoirs publics à mieux comprendre les mécanismes de la formation des prix fonciers et de la différenciation socio-spatiale qui en découle dans cette métropole naissante, et ainsi à concevoir des stratégies meilleures pour un développement urbain plus harmonieux, plus équitable et donc plus durable.

Cadre théorique et méthodologie

10Sur le plan théorique, la littérature occidentale est abondante et, à l’instar de toutes les autres sciences sociales et humaines, chaque école reflète en définitive une option idéologique. “Outre la théorie néo-classique représentée par le Britannique Ralph Turvey, l’Américain Richard Ratcliff et un groupe d’auteurs désignés aux Etats-Unis sous le nom d’Ecologistes, qui expliquent la valeur foncière et la localisation des ménages par des facteurs sociologiques, on peut citer également quelques autres auteurs qui considèrent le prix du marché comme mesure de la valeur. C’est l’interprétation proposée par Paul Wendt aux États-Unis exprimant l’opinion des nombreux experts immobiliers” (Granelle, 1970, p. 38). D’autre auteurs, inspirés par la théorie marxiste dans l’analyse de la formation du prix des terres agricoles, s’appuient sur la notion de rente pour affirmer que “le prix du sol est un élément du procès social de production des marchandises pour lesquelles la terre est un moyen de production nécessaire” (Dechervois, 1979, p. 5). Dans ce cadre, ils considèrent que “la rente foncière urbaine est analogue à la rente foncière agricole comme le montre A. Smith et K. Marx qui considéraient la première comme un cas particulier de la seconde” (Vieille, 1970, p. 12). Ainsi, la rente naît de la possibilité que le statut juridique du sol procure à certains individus, reconnus comme propriétaires fonciers, de s’approprier les avantages dûs à l’équipement urbain et à la concentration des populations dans les villes. C’est dire que la rente trouve son origine dans le marché, elle exprime utilité et rareté, rapport entre offre et demande. Cependant, il existe des rentes et non une rente car au niveau urbain on en “distingue deux catégories essentielles : une rente urbaine absolue affectant tous les terrains urbain et en voie d’urbanisation et des rentes urbaines différentielles spécifiques à certaines zones grâce aux avantages et intérêt particuliers que celles-ci représentent pour la collectivité dans son activité de production capitaliste” (Vieille, 1970, p. 12).Ainsi donc, toute rente urbaine différentielle, nécessairement supérieure à la rente urbaine absolue, est génératrice de lutte sociale pour l’espace. Elle constitue ainsi un enjeu social déterminant et un vecteur de différenciation de l’espace urbain.

11Dépassant les divergences idéologiques à la source de formulations et interprétations précédentes, on peut dire que toutes les tendances concordent quant à l’importance des logiques d’acteurs dans la formation des prix du sol urbain et dans la répartition des groupes sociaux dans l’espace. Or, dans le cas de Mascate, l’ampleur du phénomène est de grande importance.

12Pour saisir ces logiques, publiques et privées, et leur répercussion sur la structuration sociale de l’espace, il nous faut regarder de près les conditions géographiques qui président à ces nombreux changements. Et tout en situant la ville dans son contexte national et régional, en puisant dans les statistiques disponibles (Figures 1 et 2), les éléments du site et la localisation des noyaux villageois des années 1970 ont été schématisés grâce à la superposition de ces noyaux sur une image topographique en trois dimensions (Figure 3). Le schéma produit aide à mieux appréhender l’ampleur des répercussions spatiales de changements survenus dans la région.

13Afin de mettre le phénomène étudié dans son contexte politique et socio-économique, nous avons également synthétisé l’arsenal juridique en matière de logement à partir des décrets royaux et des lois relatives aux normes d’acquisition, de financement et de cession des terrains à bâtir ou des constructions.

  • 1  Chez les trois agents immobiliers qui ont accepté de collaborer, nous avons recensé les transactio (...)

14Pour la répartition spatiale des différents groupes sociaux, et face à l’absence de toute information, nous avons procédé à l’analyse des valeurs foncières des terrains à vocation résidentielle en tant que critère différentiel d’accès des individus et des groupes aux différents quartiers de la zone d’étude. A partir de centaines d’annonces publiées dans les journaux ou recueillies soit dans les agences immobilières1, soit par le dépouillement partiel de registres notariaux des transactions foncières de gré à gré, nous avons calculé les valeurs probables du sol. Dans chaque secteur ou quartier de la ville, une valeur moyenne a été calculée à partir du plus haut prix et du plus bas prix par m2 et localisée au point médian du segment qui relie les deux lots concernés. Chaque point, qui représente le centre de gravité de chaque quartier, a été répertorié par ses coordonnées géographiques grâce au système de localisation GPS (Global Positionning System). Le tableau dressé par cette opération a été complété par toutes les autres valeurs disponibles, puis exploité par le logiciel de cartographie Surfer, pour produire un graphique en trois dimensions (Figure 4) qui permet de visualiser convenablement à la fois la diversification des prix des terrains et les degrés de variation entre les valeurs par des pics et des creux. Les mêmes données et le même logiciel ont été utilisés pour produire une carte isoprix qui figure la répartition horizontale des prix du sol à vocation résidentielle à travers l’aire urbaine étudiée. Cette carte a été transposée sur le schéma de l’évolution du tissu urbain pour mieux visualiser, entre autres, les rapports entre la variation des prix et les étapes d’extension de l’agglomération (Figure 5). La carte de l’extension urbaine et de ses étapes qui ont certainement influencé à la fois la réparation des citadins dans la ville et l’évolution des prix fonciers, a été élaborée à partir de différents travaux antérieurs dont notamment Scholz (1980), Muscat Municipality (1991) et Al-Awadhi (2005). Elle a ensuite été complétée, à l’aide de l’image satellitaire Google Earth, par un relevé de terrain pour les toutes récentes opérations de construction.

15Enfin, et grâce à une longue expérience du terrain, l’observation et la photographie nous ont été un outil précieux dans la perception de l’espace urbain et dans l’orientation de nos enquêtes et interviews vers les points nodaux de la problématique adoptée. Cette expérience nous a également facilité la lecture et l’interprétation des différents documents utilisés.

16L’analyse des différents facteurs en présence cherchera à situer l’action du marché privé des terrains à vocation résidentielle en tant que facteur explicatif de la nouvelle configuration sociale de l’espace et de la genèse d’une ségrégation socio-spatiale dans une ville en mutation.

Mascate dans ses contextes

  • 2  Le sultanat d’Oman est divisé en 4 gouvernorats (Mascate, Dhofar, Mousandam et Bouraymi) et 5 régi (...)
  • 3  Singulier Wilayat : Sous-gouvernorat dans le sens de sous-préfecture dans le système administratif (...)

17Mascate est à la fois la capitale nationale de l’Oman et du gouvernorat2 qui prend son nom. Ce gouvernorat se compose de 6 Wilayats3 (Figure 1) étendus tout au long de la côte sur près de 150 km entre la ville de Qurayat au sud-est et la ville d’As-Sib au nord-est. Cependant, 5 Wilayats seulement (Mascate, Matrah, Al-Amirat, Bauchar, As-Sib) font partie du district de la capitale parce que le centre urbain de Wilayat Al-Amirat, se trouvant isolé au sud-est à 80 km du centre de la capitale ne fait pas partie de la métropole principale et semble avoir sa propre dynamique urbaine et sociale.

18Actuellement, l’espace urbanisé de la capitale apparaît sous la forme d’une agglomération de plusieurs noyaux anciens qui se sont développés et assemblés au cours de quatre dernières décennies. “En 2008, la population du gouvernorat de Mascate est estimée à 834 760 personnes” (MoNE, 2010) sur une superficie qui ne représente que 1,3% du territoire national (Figure 2). Ainsi, la ville constitue actuellement l’aire urbaine la plus peuplée et la plus dense du pays avec 29,1% de la population totale, 38,9% de la population active et 61,1% des expatriés vivant en Oman.

Source : Municipalité de Mascate, 2005, le Gouvernorat de Mascate, Document sur CD


Source : MoNE, (Ministry of National Economy), 2010, Information and documentation center, Statistical-year book, http://www.moneoman.gov.om


Un site contraignant et un espace fragmenté

19L’aire urbaine, comprise entre l’imposante chaîne montagneuse du Hajar Al-Charqui (Hajar Oriental) au sud et la côte du golfe d’Oman au nord, s’est développée dans un site très contraignant (Figure 3) et sa région apparaît, en effet, sous la forme d’une bande discontinue et disloquée par des collines, des oueds et des dunes de sables de 40 à 150 mètres au dessus du niveau de la mer.

20Ainsi, des populations en faible nombre et d’origines tribales différentes se sont distancées et enclavées le long de la côte ou au fond de bassins oasiens. Elles sont constituées d’une vingtaine de localités (Figure 3) vivant d’activités vivrières traditionnelles : la pêche pour les groupements côtiers, sans terrains cultivables, et l’agriculture irriguée pour les localités oasiennes disposant de palmeraie, de terre et surtout de ressources suffisantes en eau. Un modeste élevage de chèvres et de chameaux était pourtant présent dans les deux types de localités.

21Chaque petit village vivait donc des ressources naturelles locales et n’entretenait avec les autres localités presque aucune relation. En l’absence de la moindre infrastructure routière, les échanges intercommunautaires étaient très rares et le transport des marchandises et des personnes se limitait au cabotage.

22Ainsi, “enchâssée dans un cirque de collines escarpées” (Grandmaison, 2000, p. 13), Mascate, ainsi que les autres localités, étaient isolées et séparées les unes des autres par des barrières naturelles difficilement franchissables. Que ce soit pour les deux plus grands centres Mascate et Matrah, ou pour les petits bourgs d’agriculteurs ou de pêcheurs dispersés sur la côte, il apparaît que l’impact du site était, et est encore, très déterminant pour les emplacements, les formes et les relations. Le site ne détermine pas seulement le cadre de vie mais il “imprègne la culture” (Grandmaison, 2000, p. 13) et les attitudes envers autrui. La tendance dominante de ces communautés à l’auto-claustration et à l’autarcie, rareté de ressources oblige, a marginalisé les relations avec “l’autre”, celui de l’autre communauté. C’est dire que dans cette région montagneuse et aride, caractérisée par une rareté aiguë du sol agricole et de l’eau potable, l’implantation humaine a été déterminée, des siècles durant, par la répartition spatiale des ressources vitales et l’inaccessibilité devient ainsi un avantage garant de sécurité et un fondement d’isolement.

23Dans cet espace, Mascate, qui constituait le centre du pouvoir politique, était une véritable enclave d’environ un kilomètre de diamètre, composée de près de 300 bâtiments, pas tous en dur. Mais hors des murs, on comptait près de 16 quartiers ethniquement distincts et spatialement disjoints.

24L’autre noyau principal était Matrah, sœur jumelle de Mascate, mais un peu plus grande et socialement plus diversifiée. Cette localité constituait le centre commercial et rayonnait par ses ports et souks sur une assez grande partie de l’Oman, notamment en période de paix. Mais à l’instar de Mascate, cette localité était marquée par une segmentation sociale horizontale à base communautaire.

25Dans ces conditions, la croissance démographique ou spatiale était très lente, voire négative en période d’épidémie ou de sécheresse exceptionnelle. Les ressources du site et les conditions socioéconomiques ont ainsi renforcé cette tendance à l’isolement des populations et à la fragmentation de l’espace.

26Face à cette réalité spatiale et sociale, il était indispensable pour le nouveau pouvoir politique de doter le pays d’une capitale moderne et capable de répondre aux nouvelles exigences de l’exercice du pouvoir.


La construction d’une capitale

27La construction d’une nouvelle capitale nationale était perçue, dans le cadre de la renaissance du pays (Encadré 1), comme un maillon nodal d’une première tentative de structuration administrative du territoire omanais et comme centre urbain métropolitain, décideur et innovateur, qui symbolise la présence d’une autorité publique unique et moderne.

28Cette volonté s’est traduite dans les premiers plans de développement par la priorité absolue octroyée à la région de Mascate. Les premier et deuxième plans quinquennaux 1976-1980 et 1981-1985 lui ont réservé respectivement 42,4 % et 56,1 % de l’investissement public en matière de développement. Et sans faillir à cette tendance, la part de Mascate dans le troisième plan 1986-1990 “s’est élevée à 48,9 % des dépenses publiques pour le développement national. Cependant, et à partir du quatrième plan, la part de Mascate commence à diminuer (20,4 %) mais sans perdre sa place prioritaire car les fonds ont été orientés non vers d’autres régions ou villes, mais vers les grands projets nationaux” (MoNE, 2006) dont la majorité profitait d’ailleurs à Mascate. Ceci sans compter les fonds mobilisés par le plan transitoire 1970-1975, pour l’édification des grands projets d’infrastructure comme les premiers tronçons du réseau routier, l’aéroport, le port commercial, le terminal pétrolier, la raffinerie du Fahel, les bâtiments publics dont notamment les ministères, les équipements sportifs, les écoles, les locaux de la radio et télévision, etc. Le plus important des objectifs était la volonté de désenclaver la capitale naissante et de renouer avec l’intérieur longtemps laissé aux caprices de la nature, des maladies, des chefs tribaux et, parfois, des ingérences étrangères. Cette première phase, qui a duré jusqu’en 1975, a créé les fondements nécessaires à l’édification de la nouvelle société de l’Oman.

29Dans les conditions mentionnées ci-dessus, la ville a vécu des changements socio-économiques intenses et rapides qui se sont traduits par l’augmentation spectaculaire de la population et l’amélioration soutenue du niveau de vie. Au niveau démographique, les récits des historiens et voyageurs du début du dix-neuvième siècle estimaient la population de Mascate à près de dix mille habitants et “vers 1830 le nombre d’habitants allait de dix à douze mille” (Municipalité, 1991, p. 18). En 1970, et pour tout le district actuel de la capitale, la population s’élèverait à 56 000 habitants. En outre, l’histoire démographique de la région a connu, comme tout le reste du pays, des périodes de déclin dues à un taux de mortalité élevé et à l’exil, de gré ou de force, des milliers de citoyens vers les nouveaux pays pétroliers comme le Koweït ou l’Arabie Saoudite, et vers Zanzibar, autrefois colonie omanaise. Les aspects de la crise sociodémographique se sont phénoménalement accentués à la veille des années 1970.

Photo de l’auteur, mars 2007


Photo de l’auteur, juillet 2010


Encadré 1 : La Renaissance de l’Oman

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“Pour prendre la mesure de ce qui est advenu, il faut se reporter à la fin des années soixante, celles qui ont précédé les premières exportations de pétrole. A l’époque, le pays vit la crise économique et sociale la plus grave et la plus longue de son histoire… En 1970, lorsque le Sultan Qabous accède au pouvoir, deux impératifs s’imposent à lui : gagner la guerre du Dhofar et lancer au plus vite un programme de modernisation dans le Nord… Pour le nouveau chef de l’État, il est clair qu’il faut rompre au plus vite avec les pratiques de son père. Rien, semble-t-il, ne devrait freiner la mise en œuvre accélérée d’un vaste programme de développement… Dernier pays de la région à accéder à l’économie pétrolière, l’Oman est également celui où le passage du sous-développement à l’ère moderne a été le plus brutal. Les circonstances dans lesquelles le pays aborde cette mutation vont donner aux retombées du pétrole l’allure d’une déferlante dont on a peine à imaginer la force et l’effet de propagation… En 1973 tout change… En quelques mois, le pays se couvre de chantiers. Ici on construit un port en eau profonde, là des routes, des écoles, des dispensaires, une centrale électrique… une ville aussi… L’Oman se construit nuit et jour”.
Source : Bruno Le Cour Grandmaison, 2000, Le sultanat d’Oman, Paris, Karthala, pp. 34, 156, 205, 215, 217.

30A partir de 1970, une véritable effervescence démographique s’amorça sous l’effet conjugué d’un changement radical du mouvement naturel de la population et d’une intense immigration vers la ville :

    • 4  En 1970, il n’y avait en Oman que quatre petits hôpitaux, ou plutôt dispensaires, avec un total de (...)
    • 5  Date du premier recensement au Sultanat d’Oman.

    Grâce à la mise en place d’un service moderne de santé publique4 et à l’amélioration du niveau de vie, le taux de mortalité a été divisé par quatre en moins de deux décennies. Le taux de mortalité infantile en particulier a régressé de “64 ‰ au début de la renaissance à 24 ‰ en 19935, et au même moment le taux de natalité demeurait très élevé. L’accroissement naturel annuel atteignait le taux record de 3,8 % et la société passa ainsi de l’étape primitive à la première phase de la transition démographique” (Radhwan, 1991, p. 31).

31Par ailleurs, la capitale en construction a attiré des dizaines de milliers de personnes en un laps de temps très court. Trois facteurs majeurs y ont présidé :

  • L’exode d’un grand nombre de citoyens des autres régions du pays “en quête de travail (46,2 % du total) ou voulant profiter des nouveaux services sociaux notamment en matière d’éducation ou de santé publique (21 %) ou repoussés par l’inconfort général dans leurs régions d’origine (18.6 %)” (Al-Harthi, 1992, p. 33). La crise de l’intérieur aidant, la force attractive de la ville a déclenché le déplacement de milliers d’agriculteurs, de pêcheurs et même de bédouins démunis et aux familles très nombreuses. Pour le seul exode rural, “le solde migratoire de la ville s’est élevé en 1993 à plus de 78 milles personnes” (ibid. p. 33).

  • Le retour massif des Omanais expatriés vers leur pays en renaissance. “La levée des sanctions contre les émigrés est l’une des toutes premières mesures prises en 1970… Ils seront des dizaines de milliers à rentrer au pays” (Grandmaison, 2000, p. 35). Ils étaient revenus du Koweït, d’Arabie Saoudite, d’Irak, d’Asie du Sud, etc. Mais le plus grand nombre venait d’Afrique de l’Est et de Zanzibar. En 1984, “leur nombre avait atteint 48 419 personnes” (Radhwan, 1991, p. 30) et ils s’étaient installés essentiellement dans le district de la capitale.

    • 6  Les résultats complets du recensement de 2010 ne sont pas encore publiés.

    L’immigration d’une main d’œuvre nombreuse de toute part, appelée pour répondre aux besoins du secteur public en fonctionnaires, techniciens et ouvriers, ou introduite par les compagnies étrangères, puis nationales, qui se sont installées dans le pays. En une décennie, le nombre des émigrés dans la ville s’est élevé à prés de 110 000 personnes, soit 48,8 % de la population de Mascate en 1982. Selon le dernier recensement de décembre 20036 les étrangers, “au nombre de 247 300 personnes, constituaient 41,7 % de la population de la ville et plus de 60 % de sa population active” (MoNE, 2004, p. 9).

32Tous ces facteurs conjugués ont fait passer la population de la ville de 56 000 personnes en 1970 à 632 073 en 2003, date du second recensement général de la population dans le pays. Le nombre a donc été multiplié par onze entre les deux dates, avec un taux d’accroissement annuel de 7,4 %, contre 3,7 % par an au niveau national.

Les conditions favorables de la croissance

  • 7  Actuellement, 1 Rial vaut près de 2 Euros.

33Au cours des trente dernières années, le revenu national brut du Sultanat s’est vu multiplié par plus de 35, passant de “651,5 millions de Rials7 (Prix courants) en 1975 à 23 185,1 millions en 2008” (MoNE, 2010). Le revenu individuel brut, et en dépit d’une grande pression démographique, a été multiplié par 13, progressant, au cours de la même période, d’un peu plus de 600 rials à plus de 7790 rials par an. Par ailleurs, la majorité de citoyens dispose d’un revenu supplémentaire, car il est permis à tout Omanais d’exercer ou de patronner toutes sortes d’activités économiques en sus de son travail officiel. Après la journée de travail, qui se termine généralement à 14h30, il est très courant et normal de trouver des instituteurs, des policiers, des employés de l’administration, des militaires, des étudiants, etc. pratiquer des activités secondaires informelles dont notamment le transport urbain (taxis à compteur et taxis collectifs comme les taxi-brousse d’Afrique), la distribution d’eau potable par camion citerne, le commerce de détail, la pêche et toute sortes d’affaires.

  • 8  Du verbe arabe kafala qui signifie sponsoriser, parrainer, garantir, protéger, commanditer.

34En parallèle, le système du kafala8 (sponsoring) permet à tout citoyen de patronner n’importe quelle activité économique de production ou de service effectivement pratiquée et gérée par ses makfouls (sujets) qu’il fait venir en Oman sous sa tutelle. “Certains Omanais se sont d’ailleurs spécialisés dans le sponsoring et vivent en partie de ces revenus” (Le Garrec, 2002, p. 291).

35Les activités informelles et le système de sponsoring qui procurent des revenus supplémentaires et une liquidité importante concourent à hisser le pouvoir d’achat et la capacité des citoyens à s’introduire sur le marché foncier et immobilier en tant que demandeurs, investisseurs ou spéculateurs.

  • 9  Mais tous les hôtels de haut standing.
  • 10  Les taux ont été calculés à partir des statistiques du Statistical Year Book, 2004.

36Dans ce contexte de croissance nationale soutenue, Mascate s’est distinguée par une croissance économique et démographique exceptionnelle, ainsi que par le développement de nouvelles fonctions urbaines : administrative, économique, financière, industrielle, culturelle, etc. La politique de centralisation adoptée par le régime naissant n’a fait qu’accentuer la primatie de la métropole nationale au détriment des autres villes et régions. Au début de ce vingt-et-unième siècle, on trouve dans la ville la totalité des sièges sociaux des agents économiques présents dans le pays, 41,4 % des banques, 45 % des établissement touristiques9, 74,2 % des unités de productions industrielles, 70 %10 de la main d’œuvre manufacturière, la quasi totalité des établissements d’enseignement supérieur ou spécialisé, etc.

37Ces changements brusques et considérables du niveau de vie et du nombre d’habitants se sont immédiatement traduits en une énorme demande en logements, équipements et services. Des superficies de plus en plus grandes ont été mobilisées au cours des années qui suivirent et “l’espace bâti s’est étendu à un taux annuel de 17,1 %” (Al-Awadhi, 2005, p. 9).

  • 11  Ministère de l’Habitat, Ministère des Affaires sociales, Ministère des Transports, Municipalité de (...)
  • 12  Le citoyen omanais refuse souvent d’accepter un lot inférieur à 600 m² ainsi que d’habiter un appa (...)

38La rente pétrolière aidant, il était assez facile pour les agents publics concernés11 de mobiliser l’espace susceptible de répondre à la demande croissante en logements et en terrains nécessaires aux activités économiques, aux services publics et aux différents réseaux d’infrastructure. La pauvreté du sol, la rente agricole quasi nulle et l’appropriation du foncier par l’État ont facilité la tâche des agents publics, mais elles ont, en même temps, incité à une concurrence entre ces mêmes agents dans le souci de répondre, à la fois, aux exigences12 d’une population assistée par l’Etat-Providence et aux directives patriarcales du sommet du pouvoir. Les agents publics concourent, chacun de son côté et selon ses prérogatives, à ouvrir un espace assez difficile et fragmenté, ce qui ne va pas pour autant sans quelques rivalités et conflits, voire des contradictions.

Politiques publiques et marché foncier

La politique du logement et du foncier

  • 13  Sous l’ancien régime, les relations entre gouvernant et gouvernés étaient marquées par beaucoup de (...)

39Dans le contexte de la politique de réconciliation13 avec la population, le nouveau pouvoir a adopté une politique sociale qui essaye de répondre à toutes les catégories de demande en logements. Le décret royal 5/80 de 1980 et ses amendements ultérieurs ont mis en place un système de distribution de logements sociaux, de lots à bâtir et de terrains à usage commercial, industriel ou agricole. Cependant, les décrets royaux en la matière n’ont fait que légaliser une pratique amorcée depuis 1970, car afin d’améliorer les conditions de logement de la population locale et “d’encourager le retour des exilés, des primes sont accordées, des terrains constructibles sont mis à leur disposition dans des conditions particulièrement avantageuses” (Grandmaison, 2000, p. 35). La politique de logement repose sur trois piliers différents et complémentaires.

40Le premier pilier, composé à son tour de deux volets, s’oriente vers les plus démunis. Son premier volet consiste à l’octroi d’un logement dit “social”, avec droit de propriété, aux ménages citoyens sans ressources ou à revenus très limités. Actuellement, une famille à ressources limitées est officiellement définie comme toute famille dont le revenu du chef est inferieur à 150 Rials. Le second volet profite aux prétendants qui disposent d’un revenu jugé suffisant. Ceux-ci ont le droit au logement dit “social” construit par l’État sous les conditions du deuxième volet, à savoir le paiement échelonné du coût du logement. Dans ce cas, l’acquittement se prolonge, selon le montant, sur une période allant de 30 à 50 ans. Mais, souvent, des donations royales viennent abroger les crédits et libérer les débiteurs, notamment lors des fêtes nationales ou religieuses. Au niveau de chaque gouvernorat, un comité est habilité, en collaboration avec le Ministère des Affaires Sociales, à décider en la matière et à préciser la condition de chaque postulant.

  • 14  Les prix officiels du sol sont de 1 Rial par m2 à Mascate et Salalah (Dhofar) et de 0,5 Rial (1 Eu (...)

41Le deuxième pilier de la politique de logement est le système étatique de production et de distribution des terrains à bâtir. Le Ministère de l’Habitat (Ex-Ministère des Terres) procède depuis le milieu des années 1970 à la production de lotissements à vocation résidentielle dans tous les gouvernorats du pays. A Mascate, les lots, généralement non viabilisés, sont cédés au prix symbolique de 1 Rial par mètre carré14. Le postulant à ce type de terrain doit être citoyen, majeur, marié (ou célibataire responsable de famille) et capable de financer directement ou par prêt bancaire la construction de son logement conformément aux critères techniques établis par l’autorité compétente. Il ne doit pas, en outre, posséder un logement ou un terrain constructible dans le gouvernorat où se trouve le lot sollicité.

  • 15  En Oman, les bâtiments d’habitat collectif sont classés commerciaux, seules les villas ou maisons (...)

42Pour les terrains à usage commercial et dans le système initial, la procédure de distribution ne différait de celle propre aux parcelles résidentielles qu’au niveau du prix de vente qui varie en fonction de la localisation et du niveau commercial du quartier. Mais le décret royal 68/2006, promulgué le 26 juin 2006 (Journal Officiel No.818) vient d’opter, plutôt, à un système de vente aux enchères publiques de parcelles à usage commercial. Remarquons ici que le terme commercial englobe la construction de boutiques et d’appartements à usage résidentiel15. On verra plus tard que cette innovation juridique avait déclenché immédiatement un nouveau mode d’implantation commerciale et résidentielle, notamment dans les nouveaux quartiers.

Encadré 2 : Procédure d’acquisition d’un lot de terrain

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S’il remplit les conditions, le postulant à un lot de terrain doit déposer auprès du Ministère de l’Habitat une demande précisant ses données personnelles et conjugales, fournir les documents officiels exigés et indiquer le gouvernorat dans lequel il souhaite habiter. En cas d’acceptation du dossier, le déposant recevra un récépissé qui indique essentiellement la date car la satisfaction des demandes se fait selon l’ancienneté. Une fois sélectionné, souvent après quelques années, le demandeur serait invité, par annonce générale aux journaux quotidiens, à assister au tirage au sort qui porte non sur le quartier ou le lotissement mais sur le numéro du lot. Ce numéro indique sur le plan du lotissement, la superficie, l’emplacement et l’orientation de la parcelle. En cas d’acceptation du lot, le bénéficiaire devrait payer le prix (1 Rials par m2) et enregistrer l’acte d’acquisition auprès du “Registre Cadastral” moyennant une taxe forfaitaire de 10 Rials (20 Euros).

  • 16  Expression officielle.

43C’est dans ce cadre politique et juridique que 54 644 lots furent distribués entre 1970 et 1991 : 48 784 résidentiels, 3840 pour usage commercial et 2020 lots à vocation industrielle. Pour le seul usage résidentiel, la superficie mobilisée durant les deux premières décennies de la “Renaissance”, a été de l’ordre de 4574 hectares. Le total de « lots distribués entre septembre 2006 et septembre 2007 pour usage résidentiel s’est élevé à 14036 lots » (Al-Kethiri, 2007), soit, approximativement, 1264 hectares. Actuellement “le rythme de la production foncière publique et de la distribution des lots à bâtir est de 100 parcelles par semaine” (ibid.), soit plus de 7 hectares. Les noms des bénéficiaires sont publiés dans les journaux chaque dimanche et mardi et à raison de cinquante noms. A ceci il faudrait ajouter les 2700 logements sociaux (43 % du total national) repartis sur cinq “quartiers populaires”16.

44Pour accompagner cette politique d’aide au logement, le système bancaire, largement orienté par le gouvernement, et c’est là le troisième volet, octroyait aisément des prêts bonifiés à long terme et à des taux d’intérêt très avantageux. Pour la seule Banque d’Habitat (institution publique), les sommes allouées à l’échelle nationale évoluèrent de 8,9 millions de Rial en 1979 à 16 millions en 1980 puis à 30 en 1981. Pour la période 1983-1993 la moyenne annuelle des prêts au logement était de 16 millions de Rials, et à partir de 1994 le total national oscillait entre 20 et 26 millions par an dont presque la moitié fut accordée aux résidents de la ville de Mascate. En 2002, par exemple, « la part de la capitale (9,5 millions de Rials) représentait 47,4 % du total des prêts accordés à l’échelle nationale «  (MoNE, 2006). Les conditions pour l’obtention d’un prêt bonifié sont simplement la citoyenneté et la solvabilité, c’est-à-dire être Omani et avoir un emploi rémunéré régulier.

45Il apparaît donc, au moins théoriquement, que la production et la commercialisation de l’espace résidentiel sont monopolisées par l’État dans une optique de responsabilité et d’équité sociales. Les principaux outils de cette politique de logement, telle que décrite précédemment, sont la réglementation, les prix symboliques, le tirage au sort lors de la distribution des lots et les systèmes des prêts et de financement à la construction. Cependant, dans le nouveau contexte socioéconomique et sous l’effet de plusieurs facteurs, une systématique différenciation de l’espace s’est progressivement affirmée. Un marché parallèle s’est développé et s’est confirmé par l’augmentation effrénée des valeurs foncières et immobilières et par la multiplication des agents intermédiaires tels que les spéculateurs et les promoteurs privés.

Le marché foncier

46En sa qualité de lieu théorique où la valeur d’usage du sol se reconvertit en une valeur d’échange, c’est-à-dire en une somme d’argent quantifiable, le marché des terrains acquiert un intérêt particulier dans la perception des changements spatiaux. Or, l’existence d’un marché foncier spéculatif à Mascate, semble, en soi, étrange, car le sol est propriété exclusive de l’État et le Ministère de l’Habitat est censé être l’unique producteur légal des lots à bâtir et des logements sociaux dans tout le pays. A cet agent public incombent les trois principales phases de l’opération, à savoir le choix du site, la division du terrain et la distribution des lots par tirage au sort (Encadré 2). Mais au cours de deux dernières décennies plusieurs facteurs se sont conjugués pour laisser apparaître et se développer un marché foncier très dynamique.

Facteurs de développement

47Loin de prétendre mettre en exergue l’enchevêtrement de ces facteurs, on peut, dans le cadre de ce travail, en distinguer deux types. Le premier concerne les facteurs qu’on considère structurels, comme les lacunes inhérentes à la réglementation (lacunes juridiques), l’augmentation des revenus des ménages et l’accroissement de la rente urbaine absolue et différentielle. Le second type englobe des facteurs conjoncturels comme le développement de la promotion immobilière et de la spéculation.

48Le premier facteur structurel est d’ordre juridique car la réglementation ne prévoit aucune disposition relative au caractère personnel de ce “Droit à un lot résidentiel ou commercial” permettant ainsi à l’acquéreur de le vendre. Certains bénéficiaires fléchissent devant l’offre d’un prix plusieurs fois plus grand que la somme dérisoire qu’ils viennent de payer. Dans les lotissements très appréciés, la vente se fait même avant l’acquisition du terrain et elle porterait, dans ce cas, sur le récépissé obtenu lors du tirage au sort parfois antérieur à la localisation et à la viabilisation du lotissement. Des particuliers, des spéculateurs et des promoteurs achètent souvent des lots qui n’existent que dans les programmes et plans du Ministère de l’Habitat et sur le reçu du bénéficiaire vendeur. Dans la ruée à la spéculation on achète et on vend des terrains qu’on n’a jamais vus.

49La réglementation fait également défaut en matière de délai à la construction du logement, car le bénéficiaire d’un lot n’est d’aucune façon obligé d’y construire. Il peut garder son terrain jusqu’à l’augmentation des prix et le vendre au moment opportun. Et c’est là une autre raison de la tentation à la spéculation.

50Côté vendeurs, on constate qu’ils sont souvent des ménages à bas revenu ou des chefs de familles nombreuses. Dans ce dernier cas l’opération devient une affaire lucrative car le père, chef absolu de la famille, peut facilement vendre les lots acquis par ses enfants bien qu’ils soient majeurs et mariés. Ces derniers demeureraient dans la maison familiale une assez longue période après le mariage et y resteraient, parfois, à vie. Ce phénomène s’est amplifié depuis que les femmes ont acquis le droit à un terrain à bâtir et la promulgation du décret royal 126/2008 qui fixa l’âge minimum des postulants et postulantes, à plus de 23 ans pour les célibataires, et à plus de 21 ans pour les mariés ou divorcés avec enfants en charge.

51L’autre facteur structurel réside dans l’apparition d’une certaine différenciation environnementale de l’espace urbain. Cette notion, qui n’existait pas auparavant, a été introduite dès le début des années 1980 par les premiers coopérants occidentaux disposant de hauts revenus et motivés par des critères environnementaux de localisation résidentielle. Ceux-ci “ont conféré une valeur jusqu’ici inconnue aux hauteurs et au bord de mer” (Scholz, 2002, p. 203) et leur initiative a mis en lumière les avantages comparatifs de différents sites, notamment au niveau du microclimat, de l’altitude, de l’orientation et de vues panoramiques. La vue sur mer particulièrement attrayante est un facteur très déterminant d’attraction.

52Adoptés par les résidents locaux, et notamment par les notables et les grands négociants, les nouveaux critères de localisation résidentielle ont façonné une nouvelle représentation sociale de l’espace qui divisait l’aire urbaine, ou à urbaniser, en une multitude de sites de cotations disproportionnées. Les avantages spécifiques de chaque site, de chaque quartier ou de chaque lot sont désormais l’élément déterminant de la valeur foncière et la principale “composante” du lot à vendre. Les demandeurs réels ou potentiels à haut pouvoir d’achat sont alors entrés en lutte ouverte pour l’acquisition de tel ou tel terrain et ont créé une demande supplémentaire sur un marché essentiellement spéculatif. Ainsi, l’évolution des prix du sol dans tous les secteurs de la ville, qui s’explique par l’augmentation de la rente urbaine absolue, a été accentuée par une hausse supplémentaire due à la diversification sociale de la demande d’un côté et aux contradictions des intérêts des agents producteurs de l’autre.

53Sur ce marché, l’offre vient totalement de ceux qui cèdent leur droit (lot) acquis dans un lotissement apprécié et qui redeviennent, à leur tour, demandeurs d’un terrain de moindre qualité. Ce circuit fermé alimenterait continuellement le marché et entretiendrait son caractère spéculatif.

  • 17  Le taux de cohabitation à Mascate est passé de 7,9 personnes par logement en 1993 à 7,3 personnes (...)

54Le dernier facteur structurel est d’ordre socioéconomique, car il résulte à la fois de la tendance vers la désintégration de la famille traditionnelle élargie en petits ménages indépendants17 et du contrecoup de l’élévation générale du niveau de vie et du pouvoir d’achat sur la valeur du sol urbain. Cette réalité nouvelle a poussé la demande à son optimum, induisant la multiplication des transactions foncières et participant directement à entretenir le marché. La rente urbaine augmenta spectaculairement dans tout le district de la capitale tout en opérant, à travers la formation d’une rente urbaine différentielle, une distinction spatiale au niveau de divers quartiers. La promotion sociale pousse de plus en plus les ménages à déplacer leur résidence, en quête d’un quartier meilleur ou d’un terrain plus grand qui reflèteraient plus fidèlement leur appartenance sociale. Et dans la mesure où l’offre dans les quartiers centraux est très limitée, on voit s’élargir les foyers de hautes valeurs foncières vers la périphérie et notamment vers les nouveaux lotissements appréciés.

  • 18  Larousse définit la tontine comme étant une “Association d’épargnants constituée pour un certain d (...)

55Quant aux facteurs de conjoncture, on constate que l’abondance relative de petits capitaux privés en liquide a placé la demande bien au dessus de l’offre. En effet, l’implantation de grandes sociétés commerciales multinationales dans la ville (Carrefour, Lulu, etc.) a provoqué un grand marasme pour les petits commerces et, par conséquent, une fuite de petits capitaux vers le foncier en sa qualité de secteur refuge. La situation s’est amplifiée par l’afflux, depuis le 1er janvier 2008, de capitaux en provenance des pays voisins membres du Conseil de Coopération du Golfe. Les citoyens de ces pays, à pouvoir d’achat beaucoup plus grand que celui des Omanis, investissent en masse dans le foncier et l’immobilier dans tout le pays et particulièrement à Mascate, soit directement, soit par l’intermédiaire d’Omanais présents sur les lieux. D’originales et nouvelles formes d’association apparaissent actuellement un peu partout : des personnes de toutes catégories (agents immobiliers, fonctionnaires, chômeurs, militaires, étudiants, etc.) organisent la collecte de sommes considérables chez leurs parents, amis, connaissances, etc. pour investir dans le foncier avec l’intention explicite de spéculation. L’activité de ces associations informelles qui ressemble aux tontines18 s’avère très lucrative, d’autant plus qu’elle repose sur l’idée de la rotation accélérée du capital. Les opérations d’achat et de vente se succèdent à un rythme très rapide et les associés se partagent les bénéfices et reformulent leur association presque chaque semaine, voire chaque jour parfois.

Structure et dynamiques de l’espace foncier

56Le dynamisme du marché foncier a rapidement déclenché une activité de spéculation très intense et l’on a assisté, en un laps de temps très court, à l’augmentation sans précédant des valeurs foncières. Les prix ont été multipliés parfois par plus de 50, même dans les secteurs les plus reculés de la banlieue avec la tendance des valeurs élevées à s’étendre pour englober des terrains dans des zones voisines de valeur moindre. Cependant, l’ampleur et le rythme de l’évolution des valeurs se sont opérés d’une façon très disproportionnée d’un quartier à l’autre, créant une différenciation spatiale des zones constructibles, notamment dans les secteurs récemment urbanisés (Figure 5).

57Le diagramme tridimensionnel des prix fonciers dans la ville en 2008 (Figure 4) révèle la présence de deux noyaux à prix très élevés, secondés par trois autres de moindre valeur, mais à des prix nettement supérieurs à ceux du reste de la ville. L’investigation a montré que les deux principaux noyaux correspondaient, paradoxalement, à un quartier central de haute valeur résidentielle pour l’un, le quartier Qouroum (point 1 sur la Figure 4) et à un centre périphérique assez récent et à vocation commerciale et résidentielle pour l’autre, Al- Khoudh (point 2). A partir du centre du premier noyau, les prix régressent régulièrement, sans aucune rupture ou chute brusque et ceci peut s’expliquer par le fait que ce noyau est entouré par d’autres quartiers résidentiels bien cotés comme Madinat Qabous, Sarouj et leurs extensions (point 4). Ce schéma reflète une certaine concentration de population riche qui reproduit une certaine homogénéité sociale dans cette partie de la ville.

58Cependant, dans le second quartier (Al-Khoudh), les prix régressent rapidement, en chute libre, laissant apparaître des pics et des creux. Les pics représentent les valeurs élevées soit sur les fronts de rues, notamment tout au long de la principale artère commerciale d’Al-Khoudh ou dans le secteur commercial d’Al-Mawalih où se trouve l’hypermarché Carrefour, soit dans les cités résidentielles réservées aux hauts fonctionnaires de l’armée et du Diwan (palais royal) et/ou à la tranche supérieure de la classe moyenne, représentée dans ces lieux notamment par les employés de l’université Sultan Qabous. Quant aux creux bien visibles dans cette partie de la ville, il semble qu’ils sont dus surtout à la juxtaposition spatiale de catégories sociales très différentes. En effet le secteur nord-ouest de la ville englobe à la fois des noyaux anciens, des cités populaires et des nouveaux lotissements et équipements et c’est là où l’on voit les aspects les plus significatifs et de la stratification sociale et de la ruralisation de la ville. Au côté des superbes villas, les modestes logements sociaux de type rural contrastent fortement avec leur entourage hautement urbanisé. L’errance de quelques chèvres dans les rues des quartiers reflète bien le profil social de ces quartiers populaires (Photos 3 et 4).

Photo de l’auteur, juillet 2010


Photo de l’auteur, juillet 2010


  • 19  Depuis janvier 2008, la propriété foncière et immobilière en Oman est désormais permise aux citoye (...)

59On constate également qu’une augmentation particulière des prix fonciers affecte les nouveaux quartiers (Figure 5), parsemés de centres commerciaux et d’équipements sociaux les plus modernes. Dans les quartiers traditionnels étroits et congestionnés (points 6), l’évolution des prix semble beaucoup plus lente et plus uniforme, faute d’espace et à défaut d’offre et de demande à la fois. Car dans ce pays où la propriété est interdite, jusqu’en 200819, aux non citoyens, la demande en terrain à bâtir est influencée par la valeur sociale du logement telle que conçue par les autochtones. Or, les citoyens fuient les anciens quartiers insalubres et congestionnés par une main d’œuvre asiatique, à très bas niveau de vie, et cherchent plutôt les grands terrains dans les lotissements excentrés. Par ailleurs, les valeurs nulles qui apparaissent un peu partout sur le diagramme (points 7), s’expliquent essentiellement par l’utilisation publique du sol (aéroport, casernes, etc.) ou par l’absence de lotissement due à des contraintes topographiques.

Source : valeurs établies à partir d’annonces et du dépouillement des transactions foncières de gré à gré dans les registres notariaux


60Dans les conditions naturelles et socioéconomiques mentionnées ci-dessus, la ville s’étend de plus en plus, et l’espace urbain est passé de près de 20 km² au début des années 1960, toutes les anciennes localités comprises, à plus de 250 km² en 2008 (Figure 5). Cependant, les contraintes du site et l’emprise de terrains militaires et des équipements publics poussent l’extension résidentielle surtout vers le nord-ouest, donnant à l’espace urbanisé l’aspect d’un ruban qui ondule tout au long de l’étroite plaine comprise entre le piémont et la côte. De surcroît, et dans la mesure où l’offre de terrains dans les quartiers centraux est très limitée, on constate que l’augmentation des revenus des ménages ou le développement d’une activité économique quelconque induit automatiquement une tendance à la redéfinition de modalités d’usage du sol urbain. En conséquence, les terrains excentrés et les anciennes localités villageoises limitrophes se sont trouvés totalement inclus dans un tissu urbain fonctionnellement uni mais topographiquement et socialement différencié.

Sources: Pour 1970-1978 : SCHOLZ, 1980, p. 266.
Pour 1978-2003 : Al-Awadhi, 2005.
Après 2003: Google Earth et relevé’ de terrain


61En effet, le schéma général de la répartition spatiale des prix (Figure 5) montre l’existence d’aspérités qui représentent les variations brutales des prix du sol et font apparaître une certaine discontinuité dans leur  évolution horizontale. La ville apparaît désormais constituée de trois noyaux centraux à partir desquels les prix régressent dans toutes les directions mais à des rythmes différents. Reflétant les spécificités de chaque secteur, la loi du marché détermine ainsi les conditions économiques à l’accès des ménages aux différents quartiers de la ville.

De la fragmentation à la polarisation

62Dans le processus de métamorphose d’une multitude d’espaces cloisonnés à fondement communautaire à un espace continu et différencié par des critères économiques, la ville semble passer de la fragmentation socio-ethnique à la polarisation socioprofessionnelle. Ainsi, les structures urbaines héritées ont été bouleversées, tant au niveau des contenus que des formes.

Facteurs et formes de la fragmentation héritée

  • 20  Avant 1970, le Sultan Saïd ben Taymour résidait plutôt à la ville de Salala, capitale du Dhofar, à (...)

63A l’avènement du nouveau pouvoir politique, l’Oman d’avant 1970 offrait l’image d’un ensemble de terroirs disloqués et isolés. Le découpage administratif flou ne permettait ni la hiérarchisation des lieux peuplés, ni le contrôle efficace des populations. Ce découpage était plutôt une division territoriale de fait à caractère tribal, et ses frontières changeaient selon la formulation et la reformulation des alliances intertribales et des rapports avec la monarchie. L’auto-claustration des entités territoriales était renforcée par l’absence de la moindre infrastructure routière. Le pays était donc marqué, et handicapé, par la carence de la plus simple hiérarchie régionale ou nationale. La capitale, en l’occurrence coupée et isolée du reste du pays, ne fondait sa raison d’être que sur sa qualité de lieu de résidence, bien que saisonnière20, du souverain. Sa proximité et ses relations étroites avec la principale porte d’entrée du pays sur le monde contemporain, à savoir le port de Matrah, lui assuraient sa dimension économique. Et son rayonnement commercial d’autrefois fut mis à mal par la crise profonde des années 1960 et par la fermeture politique du régime en place.

  • 21  Hillat = quartier.

64Ainsi, jusqu’à la fin des années 1960, Mascate n’était qu’un petit centre de près de “300 logements repartis sur sept quartiers habités par différents groupes ou ayant des activités ou fonctions particulières” (Scholz, 1980, p. 118). Les murailles de la ville, dont “les portes fermaient au crépuscule suite à un coup de canon” (Muscat Municipality, 1991, p. 18), n’hébergeaient que les membres de la famille royale, les hauts fonctionnaires de la cour, les deux et uniques institutions financières du pays, les quatre représentations diplomatiques de l’époque et les grandes familles commerciales d’origine indienne (Banyan) ou de confession chiite (Baharina). Toutes ces composantes étaient polarisées par trois éléments structurants à savoir le palais royal, le souk et le port. Cependant, trois autres petits quartiers se sont formés aux deux extrémités de la ville, au cours de la deuxième moitié du vingtième siècle. Au nord-ouest, Hillat21Wadi Al-Our, réservé aux baloutches, et Hillat As-serkal propre aux servants et esclaves d’origine africaine. Le troisième, Hillat Waljat, où se groupaient les Omanais arabes venus de l’intérieur du pays, est apparu au sud-est. Les logements de ces trois derniers quartiers étaient construits, en majorité, en troncs, branches et tresses de palmiers.

65Hors des murs se distinguaient ethniquement les bidonvilles “des Perses (5 quartiers), Baloutches (6 quartiers), Arabes (2 quartiers), et esclaves Africains (3 quartiers)” (Scholz, 1980, p. 120). Cette différenciation ethnique et sociale a mené, depuis le début du vingtième siècle déjà, au transfert d’une partie de l’activité commerciale hors des murs lorsqu’un autre souk extérieur (Souk Kharej) fut construit en face du marché intérieur (Souk Dakhil). C’est-à-dire que l’on s’est trouvé en présence de deux souks, deux mondes, séparés l’un de l’autre par la muraille et reliés par le portail médian (Bab Assaghir) qui ouvre et ferme au rythme de la vie aux marchés.

66Par ailleurs, les huit cents habitations de ces bidonvilles étaient minuscules, entièrement construites en troncs et branches de palmier et le bâti y était dans un “extrême délabrement à peine différent de celui du début du vingtième siècle” (ibid. p. 198).

67Dans ces conditions de fermeture politique et de phobie sécuritaire, la capitale n’entretenait, contrairement à son passé glorieux, aucune relation spatiale avec les autres localités de la région, exception faite pour le port de Matrah. Cette dernière localité était également peu différente de Mascate, sauf que son port et son souk lui conféraient plus d’ouverture et plus d’hétérogénéité.

68En revanche, les autres localités, au nombre de dix-neuf, parsemées tout au long de la côte ou encaissées au fond des étroits bassins, reflétaient fidèlement l’image de l’Oman d’avant la renaissance. Elles apparaissaient homogènes tant au niveau tribal que social. La cohérence dans chaque localité reflétait, paradoxalement, la fragmentation de l’espace régional et la segmentation horizontale de la population “en groupes sociaux à fondement communautaire dont les membres étaient plus proches les uns des autres, quelle que soit leur situation matérielle, que des membres d’une autre communauté ayant une position sociale similaire” (ibid. p. 199).

Aspects et formes des mutations récentes

  • 22  La Bâtinah est le nom administratif de toute la région circonscrite entre le gouvernorat de Mascat (...)

69La fragmentation socio-ethnique de l’espace hérité a été sévèrement ébranlée par les changements survenus dans la région, car la ville de Mascate “n’est plus aujourd’hui qu’un cul de sac à l’extrémité orientale d’une conurbation qui a largement débordé sur la plaine côtière en direction de la Bâtinah22” (Lavergne, 2002, p. 156) qui prolonge le district de la capitale vers le nord-ouest. Mais le nouvel espace de cette conurbation serait désormais marqué, et même défini, par l’effet majeur du pouvoir d’achat. La différenciation de l’espace, constatée depuis le début des années 1980 par les coopérants occidentaux, s’est traduite sur le terrain par l’apparition des lotissements propres aux nantis de la ville. Ces nouveaux quartiers se distinguent par de très faibles coefficients d’occupation du sol (COS) avec des lots qui dépassent en moyenne 1000 m². La notion du plan d’occupation du sol (POS) dans ces lotissements a été, à son tour, une nouveauté dans le pays. Des luxueuses demeures avec jardin, espace de jeu et piscine parfois, ainsi que de superbes centres de service ou de divertissement, ont vu le jour dans les nouveaux quartiers de Madinat Qabous, d’Al-Quoroum et de Sarouj. Ces trois cités, essentiellement occupées par l’élite occidentale, les hauts fonctionnaires de l’État et les membres du corps diplomatique, constituèrent le modèle suivi par les plans ultérieurement aménagés au profit des segments aisés de la population autochtone.

70Ce critère “occidental” de classification sociale aboutit déjà à la redistribution de groupes sociaux et à la reconfiguration de la structure sociale de la ville. Et quand on parle de structure sociale, on évoque, en principe, les divers éléments socioéconomiques qui président à la répartition de groupes sociaux dans l’espace, mais faute de statistiques adéquates, on ne peut approcher cette question qu’à travers l’observation, sans prétendre vouloir dresser un schéma exhaustif du cas étudié. Cette observation prendra en compte quelques éléments extérieurs qui vont, souvent, de pair avec la division économique du sol urbain, comme la taille de parcelles résidentielles, le type d’habitat, la qualité de matériaux de construction et de la façade du bâtiment.

71A travers ces critères, la ville se présente aujourd’hui à l’observateur sous la forme d’une multitude de quartiers, distincts et flous à la fois. Les noyaux initiaux y sont généralement compacts et homogènes, mais aux franges, les signes de transition et d’enchevêtrement rendent les limites vagues et imprécises. Ainsi, la typologie s’avère difficile et la cartographie aléatoire. Mais, en guise d’esquisse d’un schéma général de l’espace social actuel à Mascate, on peut relever l’existence d’au moins quatre niveaux, ou types de quartiers différenciés et diffus.

72Le premier type est constitué d’anciennes habitations traditionnelles, ou traditionnelles améliorées, de logements modestes construits durant la décennie 1970-1980, de logements sociaux et des plus anciens immeubles collectifs (Photos 5 et 6). Ce type prédomine dans les anciens noyaux, comme les secteurs de Rouwi, Hamriya, Wadi Aday, Wadi Al-Kabir, Al-Amirat, etc. Ces quartiers sont généralement habités par les autochtones le moins nantis et la population immigrée pauvre, à majorité sud-asiatique. Les principales caractéristiques en sont :

  • un plan urbain indéterminé, voire parfois chaotique, avec des ruelles étroites où se côtoient les petits logements de citoyens et les grands immeubles réservés aux activités de services, au rez-de-chaussée, et au logement des immigrés en étage ;

  • une très grande densité de la population et de la circulation automobile, une congestion et une pollution atmosphérique et sonore ;

  • la juxtaposition de logements, de boutiques et des ateliers de confection ou de réparation, etc. ;

  • l’absence quasi-totale d’espace vert ou de recréation. Avec des milliers de climatiseurs qui refroidissent les intérieurs et font suffoquer à l’extérieur. Les rues y deviennent insupportables entre avril et novembre, soit sept mois de l’année ;

  • et enfin, une très faible présence de la population autochtone dans l’habitat, dans le paysage social et dans les activités économiques.

Photos de l’auteur, juillet 2010.


Photos de l’auteur, juillet 2010.


Photo de l’auteur, juillet 2010.


73Le deuxième type regroupe des quartiers mixtes apparus entre 1980 et 1990, aux limites de l’espace urbain de l’époque, mais qui continuent à se raffermir et à se densifier jusqu’à aujourd’hui. Ce type, marqué par la prédominance de la classe moyenne, se manifeste clairement dans quatre quartiers distants dans le temps et dans l’espace. Les deux premiers, Al-Ouzaiba et Al-khouwair, qui datent des années 1980, regroupent à la fois un habitat individuel de deux à trois étages et des bâtiments de cinq à six étages pour l’habitat collectif et les activités publiques et privées de service. Ces deux quartiers se distinguent par :

  • des plans urbains parfaitement orthogonaux et des parcelles uniformes de 600 m² en moyenne ;

  • une infrastructure routière très développée et bien hiérarchisée ;

  • un coefficient d’occupation du sol très faible, même en présence du collectif résidentiel et administratif, grâce à l’importance des espaces verts et de recréation ;

  • et de belles constructions individuelles, de type villa, pour les autochtones, et des bâtiments bien entretenus pour la classe moyenne de la population immigrée.

74Les deux autres quartiers de ce type sont beaucoup plus excentrés car ils se trouvent sur la frange urbaine nord-ouest, soit à plus de cinquante kilomètres de l’ancien noyau de Mascate. L’un est à Al-Khoudh Al-jadid, l’autre est Al-Khoudh 6 sur la route de l’université. Ces deux quartiers sont tout à fait récents, car les premières constructions n’y se sont apparues qu’au cours des années 1990. Il s’agit de deux grands lotissements de type pavillonnaire, lancés et conçus à la mesure d’une population aisée avec des lots qui dépassent parfois 1000 m². La taille des demeures, la qualité des matériaux, l’aspect extérieur et les jardins privés témoignent du haut niveau économique des résidents et expliquent l’élévation de valeurs foncières et le filtrage du contenu social. Cependant, les espaces vacants et le manque d’équipements, d’infrastructure ou de services manifestent bien que ces deux quartiers sont encore en cours de formation.

75Le troisième type, caractérisé par la prédominance d’un habitat pavillonnaire de haut standing, apparaît dans les quartiers de Qouroum, Sarouj et Madinat Qabous (Photos 8 et 9). Ces trois secteurs limitrophes se distinguent par l’élévation, la beauté du paysage et la facilité d’accessibilité aux grandes composantes structurales de la capitale comme l’aéroport, les grands parcs, les ministères et les sièges de grandes compagnies nationales et étrangères.

Photo de l’auteur, juillet 2010.


Photo de l’auteur, juillet 2010.


76Mis au jour par les premiers coopérants occidentaux au début des années 1980, les avantages du site environnemental et du contenu social ont assuré à ces quartiers une très grande valeur matérielle et symbolique, attirant ainsi les citoyens les plus nantis et les étrangers. C’est là que se concentrent les notables et les dignitaires du pays dans de grandes demeures de luxe. Les constructions superbes, leurs façades pittoresques, les grands jardins, la qualité de la voirie et le calme du jour comme de nuit font de ces quartiers un monde autre que celui du reste de la ville. Dans les petits centres d’animation qui se dispersent un peu partout dans ces quartiers, la prestation de services de luxe (restaurants, librairies, bistrots, crèches, écoles privées, superettes, cliniques, etc.) est généralement assurée par les succursales de grandes compagnies américaines ou européennes.

77Le quatrième type est un peu flou car il englobe les zones de transition qui existent entre les trois précédents types de quartiers. Entre les deux anciens noyaux de Mascate et de Matrah d’un côté, et les quartiers résidentiels de Qouroum, Sarouj et Madinat Qabous de l’autre, on trouve un mélange indéfini d’habitat individuel et d’immeubles collectifs mixtes habités actuellement par une majorité d’immigrés et par ce qui reste des premiers autochtones installés dans la ville après 1970. C’est dans ce secteur que l’on remarque le mélange social le plus confus et la mobilité résidentielle la plus intense. En effet, la proportion de citoyens n’y cesse de diminuer sous l’effet du déplacement des ménages autochtones vers des quartiers meilleurs, conséquemment à toute promotion sociale. Ainsi, la majorité de résidents ne considèrent leur présence dans ce genre de quartier que comme transitoire. Le même phénomène se reproduit actuellement entre le quartier résidentiel d’Al-Khoudh et la cité périurbaine de Maabila au nord-ouest. C’est dans la zone transitoire qui sépare ces deux quartiers que l’on constate la formation en cours d’une certaine classe moyenne constituée essentiellement de hauts fonctionnaires de l’administration publique et des enseignants de l’université toute proche.

78A travers ces quatre types d’espaces différenciés, les habitants de la ville tendent à se repartir dans l’espace selon leur niveau économique, tranchant ainsi avec l’esprit tribal et ethnique qui présidait à la configuration sociale de la ville des années 1970. Dans une tentative de schématisation des résultats précédents et des investigations sur le terrain, le croquis suivant (Figure 6) relève la répartition sommaire des catégories sociales dominantes dans chaque secteur de la ville. Les imbrications, les discontinuités et les enchevêtrements sont énormes et exigent certainement des recherches plus approfondies.

Source: travail de terrain sur les caractéristiques apparentes des logements


Conclusion

79A un modèle urbain propre au monde oriental arabo-musulman, hérité d’autres temps et caractérisé par le cloisonnement des entités urbaine et l’organisation sociale horizontale au niveau de chaque noyau, s’est substitué un nouveau modèle marqué par la stratification socioéconomique. Et bien qu’incomplet, du moins jusqu’à maintenant, ce modèle porte néanmoins les signes de nouveaux rapports de clientélisme liés à l’ouverture du pays, à la modernisation de l’économie, à l’introduction de nouvelles valeurs, aux changements sociaux et aux enjeux de groupes d’intérêt.

80Dans ce modèle, les valeurs foncières et immobilières sont devenues l’un des principaux facteurs de stratification sociale et les pratiques de production et de structuration de l’espace semblent échapper à l’esprit de la politique urbaine et contredire la volonté de régulation prônée et légiférée par le pouvoir public. Alors que la volonté initiale de l’État visait à atténuer, voire à neutraliser et transcender la fragmentation de l’espace liée aux logiques tribales et ethniques, actives depuis des décennies, des nouveaux acteurs issus du secteur privé poussent l’État à gouverner autrement et à transgresser sa propre politique de logement. C’est dire qu’entre un espace de Droit, imaginé et planifié, et un espace de Fait, produit et manipulé, les disproportions s’accentuent de jour en jour. Dans ce processus de reconfiguration socio-spatiale, l’émancipation des ménages autochtones s’avère comme l’élément déterminant de la valeur du sol et de la demande en logement, d’où la continuelle redistribution des différentes catégories sociales dans l’espace urbain.

81En outre, s’il est bien évident que la constitution de groupes sociaux dans une société orientale traditionnelle est un processus long et complexe, cela n’empêche pas que, sur le terrain, les nouveaux quartiers s’affirment et se singularisent de plus en plus, reflétant à la fois les mutations survenues dans la ville et les changements opérés dans les mentalités. Et si aucune composante sociale n’a réussi, jusqu’à présent au moins, à se regrouper dans un seul secteur de la ville, c’est à cause, semble-t-il, de l’étroitesse du site. En effet, la supériorité de la demande par rapport à l’offre de terrains dans un site quelconque, oriente la clientèle vers d’autres sites à potentialités comparables. C’est ainsi que la congestion d’un espace socio-spatial pousse à sa reproduction dans un autre lieu potentiellement semblable et disperse ainsi les membres du même groupe social dans plusieurs petits secteurs de la ville. D’où la multitude de noyaux de polarisation socioprofessionnelle dans la ville de Mascate aujourd’hui. Cette tendance à l’agrégation des classes différenciées constitue une menace réelle à l’esprit même de la notion de ville en sa qualité d’espace qui tend à optimiser les relations sociales.

82De son coté, le pouvoir public, conscient de la prépondérance du marché, résiste et cherche à s’adapter comme à modérer les clivages. L’interdiction de la vente du lot obtenu durant les deux premières années après l’acquisition, en vigueur depuis mai 2006, n’est, semble-t-il, que le préambule d’une réaction publique plus ample. Entre le public régulateur et le privé concurrentiel et discriminatoire, nombreux sont les rapports de force qui appellent à une gouvernance de l’espace urbain.

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Notes

1  Chez les trois agents immobiliers qui ont accepté de collaborer, nous avons recensé les transactions qui ont eu lieu au cours de l’an 2008. Le dépouillement a porté sur le montant, le quartier, la superficie et la vocation du terrain.

2  Le sultanat d’Oman est divisé en 4 gouvernorats (Mascate, Dhofar, Mousandam et Bouraymi) et 5 régions (Al-Batinah, Adh-Dhahira, Ach-Charkiyah, Al-Wousta, Ad-Dakhiliyah).

3  Singulier Wilayat : Sous-gouvernorat dans le sens de sous-préfecture dans le système administratif français.

4  En 1970, il n’y avait en Oman que quatre petits hôpitaux, ou plutôt dispensaires, avec un total de 54 lits et 13 médecins.

5  Date du premier recensement au Sultanat d’Oman.

6  Les résultats complets du recensement de 2010 ne sont pas encore publiés.

7  Actuellement, 1 Rial vaut près de 2 Euros.

8  Du verbe arabe kafala qui signifie sponsoriser, parrainer, garantir, protéger, commanditer.

9  Mais tous les hôtels de haut standing.

10  Les taux ont été calculés à partir des statistiques du Statistical Year Book, 2004.

11  Ministère de l’Habitat, Ministère des Affaires sociales, Ministère des Transports, Municipalité de Mascate, Haut Commissariat des Zones Industrielles, etc.

12  Le citoyen omanais refuse souvent d’accepter un lot inférieur à 600 m² ainsi que d’habiter un appartement.

13  Sous l’ancien régime, les relations entre gouvernant et gouvernés étaient marquées par beaucoup de méfiance et d’incertitudes. L’exode massif de la population vers l’Afrique ou vers les autres pays du Golfe pour y travailler ou étudier ou simplement pour fuir du pays, était à la fois le symbole et le résultat de la nature du rapport entre gouvernant et gouvernés.

14  Les prix officiels du sol sont de 1 Rial par m2 à Mascate et Salalah (Dhofar) et de 0,5 Rial (1 Euro) dans les autres régions du pays.

15  En Oman, les bâtiments d’habitat collectif sont classés commerciaux, seules les villas ou maisons traditionnelles sont considérées résidentielles.

16  Expression officielle.

17  Le taux de cohabitation à Mascate est passé de 7,9 personnes par logement en 1993 à 7,3 personnes en 2003.

18  Larousse définit la tontine comme étant une “Association d’épargnants constituée pour un certain délai au bout duquel l’avoir est distribué entre les survivants ou entre les ayants droit des membres décédés” (Larousse compact, 2005, 1389). En Oman, ce genre d’association se constitue généralement au niveau de collègues, de connaissances ou membres de la même famille, du même quartier ou village. Cependant la rotation du capital collecté, contrairement à sa forme initiale au 18e siècle, est souvent très rapide grâce à l’activité du marché foncier.

19  Depuis janvier 2008, la propriété foncière et immobilière en Oman est désormais permise aux citoyens du CCG (Conseil de Coopération de pays du Golfe). Pour les étrangers, elle n'est permise que dans les projets à vocation touristique.

20  Avant 1970, le Sultan Saïd ben Taymour résidait plutôt à la ville de Salala, capitale du Dhofar, à plus de mille kilomètres de Mascate.

21  Hillat = quartier.

22  La Bâtinah est le nom administratif de toute la région circonscrite entre le gouvernorat de Mascate et la frontière avec les Émirats Arabes Unis.

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Table des illustrations

Crédits Source : Municipalité de Mascate, 2005, le Gouvernorat de Mascate, Document sur CD
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Crédits Source : MoNE, (Ministry of National Economy), 2010, Information and documentation center, Statistical-year book, http://www.moneoman.gov.om
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Crédits Source : valeurs établies à partir d’annonces et du dépouillement des transactions foncières de gré à gré dans les registres notariaux
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Crédits Sources: Pour 1970-1978 : SCHOLZ, 1980, p. 266.Pour 1978-2003 : Al-Awadhi, 2005.Après 2003: Google Earth et relevé’ de terrain
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Pour citer cet article

Référence électronique

Belgacem Mokhtar, « Marché foncier et espace social à Mascate, Oman », Cybergeo : European Journal of Geography [En ligne], Espace, Société, Territoire, document 543, mis en ligne le 01 juillet 2011, consulté le 18 août 2017. URL : http://cybergeo.revues.org/23832 ; DOI : 10.4000/cybergeo.23832

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Auteur

Belgacem Mokhtar

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College of Arts
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