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Chronique Chinoise

Les dynamiques différenciées de la « bulle immobilière » chinoise

Natacha Aveline-Dubach

Texte intégral

  • 1 Sur les logiques de l’investissement immobilier dans une ville moyenne, voir Thierry Theurillat, Th (...)
  • 2 China.org.19 December 2015.
  • 3 http://blogs.wsj.com/chinarealtime/2015/10/19/why-some-chinese-cities-boom-amid-property-bust/
  • 4 http://www.mingtiandi.com/real-estate/finance-real-estate/is-p2p-lending-pushing-up-home-prices-in- (...)
  • 5 Natacha Aveline-Dubach, « Centralité du foncier et dynamiques immobilières en Chine au prisme de ‘l (...)
  • 6 https://thenanfang.com/is-chinas-real-estate-bubble-bursting/

1Il a été beaucoup question de la « bulle immobilière » chinoise dans les media, mais le mécanisme spéculatif en Chine recouvre des réalités très différentes selon la position des villes dans la hiérarchie urbaine. Les villes petites et moyennes sont particulièrement sujettes à un retournement des marchés immobiliers1. C’est pourquoi l’Etat y encourage la libéralisation du hukou (le sésame qui ouvre aux migrants ruraux accès aux services urbains) dans l’espoir de transformer ces villes en nouveaux foyers industriels. Cette politique ne parvient pas cependant à contrecarrer l’attractivité irrésistible des métropoles dites " de premier rang" (Pékin, Shanghai, Guangzhou et Shenzhen), qui continuent d’attirer des capitaux et des hommes. L’Etat entend canaliser  l’investissement résidentiel vers les villes moyennes par un accès facilité au crédit et des avantages fiscaux, voire des aides publiques pour l’accession à la propriété des migrants2. Cependant, ces mesures ont l’effet inverse de celui escompté: peu convaincus par le pari gouvernemental et encouragés par le bas niveau des taux d'intérêt, les investisseurs de tous ordres — parmi lesquels, en premier lieu les ménages — se sont repliés sur les seuls marchés immobiliers des villes de premier rang, faisant augmenter en un an les prix de 6% à Shanghai et de 31% à Shenzhen3 ! Les mêmes investisseurs qui avaient placé à perte leurs capitaux à la bourse l’an dernier se reportent massivement sur les marchés immobiliers des plus grandes métropoles.  De nouveaux circuits financiers informels s'y développent pour répondre aux niveaux élevés d’apport personnel exigés par les banques (25% pour les primo-accédants, 40% pour les nombreux multipropriétaires). Par exemple, certaines sociétés immobilières consentent des prêts aux acquéreurs pour ‘boucler’ l’apport personnel en se refinançant par la levée de capitaux P2P (de particulier à particulier) sur le web. C’est ainsi que l’industrie du crédit P2P a connu un quadruplement de volume depuis l’an dernier, avec l’émergence de 15 gros opérateurs4. D’autres sites de crowdfunding proposent des parts d’investissement dans des projets résidentiels pour la modique somme de 1000 RMB (137 €), opérant ainsi une titrisation informelle de l’immobilier. Ces nouveaux développements interviennent alors que l’Etat s’est lancé dans le nettoyage d'une finance grise déjà très volumineuse développée au cours de la dernière décennie dans l’industrie des trusts (véhicules d’investissement privés à haut risque dont la majeure partie a servi à financer des opérations immobilières5). L’anonymat des plateformes d’approvisionnement en capitaux sur internet rend difficile l’intervention des autorités contre ces pratiques illégales. La situation a de quoi inquiéter car les nouveaux circuits de crowdfunding élèvent dangereusement le ratio d’endettement des acquéreurs —resté à niveau raisonnable jusqu’ici— tandis que les marchés sur lesquels convergent les capitaux sont appelés à devenir plus volatils. C’est à Shenzhen que les valeurs moyennes résidentielles sont les plus élevées de Chine. Selon l’organe de presse Nanfang, elles atteignent 46 230 RMB/m2 (6280 €/m2, soit un niveau équivalent au marché du neuf à Lyon) dans le quartier de Luohu qui jouxte la frontière avec Hong Kong6. Ces dynamiques différenciées de l’immobilier au sein de l’espace national ne facilitent pas la tâche des autorités. Celles-ci sont tenues de pratiquer une politique accommodante à l’égard des taux d’intérêt pour dynamiser l’économie et assurer l’atterrissage en douceur des marchés résidentiels dans les villes moyennes, tandis qu’elles doivent dans le même temps freiner la frénésie spéculative qui frappe les villes de premier rang.

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Notes

1 Sur les logiques de l’investissement immobilier dans une ville moyenne, voir Thierry Theurillat, The creation of the urban value in China : the case of the modernization of Qujing city in Yunnan, http://doc.rero.ch/record/255691

2 China.org.19 December 2015.

3 http://blogs.wsj.com/chinarealtime/2015/10/19/why-some-chinese-cities-boom-amid-property-bust/

4 http://www.mingtiandi.com/real-estate/finance-real-estate/is-p2p-lending-pushing-up-home-prices-in-chinas-biggest-cities/

5 Natacha Aveline-Dubach, « Centralité du foncier et dynamiques immobilières en Chine au prisme de ‘l’Etat développeur’», working paper présenté à la journée d’étude de l’Ecole de la Régulation, Regards croisés sur capitalismes asiatiques et latino-américain, Institut des Amériques, Paris, 1er février 2016, accessible sur HAL-SHS.

6 https://thenanfang.com/is-chinas-real-estate-bubble-bursting/

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Pour citer cet article

Référence électronique

Natacha Aveline-Dubach, « Les dynamiques différenciées de la « bulle immobilière » chinoise », Cybergeo : European Journal of Geography [En ligne], Débats, Chronique Chinoise, mis en ligne le 02 mai 2016, consulté le 24 avril 2017. URL : http://cybergeo.revues.org/27654

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Auteur

Natacha Aveline-Dubach

CNRS-UMR Géographie-citésaveline@jp.cnrs.fr

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Droits d’auteur

© CNRS-UMR Géographie-cités 8504

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