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2016
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Les habitants d’Oran face à l’agence foncière. La lutte pour l’intégration urbaine

The inhabitants of Oran versus the land agency. The fight for urban integration
Najet Mouaziz-Bouchentouf

Résumés

Durant les années 1990, Oran, deuxième ville d’Algérie, connaît une extension de sa périphérie suite à des opérations d’aménagement initiées par l’agence foncière, opérateur public chargé de la gestion et de la promotion du foncier et de l’immobilier urbains au profit des collectivités locales. Ce sont des lotissements ou des logements sociaux sommairement ou pas du tout aménagés et éloignés de la ville, qui ont accueilli une population aux revenus moyens, attirés par les faibles prix de cession et n’ayant d’autres possibilités de logements dans un contexte de crise économique et urbaine aiguës. Le changement de statut de l’agence foncière en 2003 faisant d’elle un établissement à caractère commercial et non un opérateur au service de la collectivité vient bouleverser la situation des habitants. Pour délivrer leurs actes de propriété, la nouvelle agence exige en effet l’actualisation des prix et le versement de sommes supplémentaires. Soumis à cette exigence et ne voyant aucune intervention de l’agence pour améliorer la viabilité de leurs quartiers, les habitants refusent de payer mais réclament toujours leurs actes pour sortir de la précarité et acquérir le droit officiel à la ville. À travers les exemples des quartiers de la cité El Wiam et de l’îlot 11 situés à la périphérie d’Oran, l’article analyse la manière dont les habitants se mobilisent pour faire face à l’agence foncière. Outre la création des comités de quartiers, ils multiplient les actions et usent de plusieurs formes de revendications allant de l’affrontement jusqu’au développement de compétences techniques, réglementaires et juridiques.

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Texte intégral

  • 1 Une récente synthèse (Signoles et al., 2014) des investigations sur la ville maghrébine fait état d (...)

1La croissance urbaine des villes du Maghreb n’est plus un phénomène à démontrer au vu des chiffres publiés dans les différentes études qui leur sont consacrées. L’étalement urbain a fait déborder ces villes hors de leurs limites telles que laissées par les différentes colonisations aux lendemains des indépendances, donnant naissance à la périphérie1. Le temps est révolu où celle-ci était assimilée à un conglomérat de bidonvilles accueillant une population d’origine rurale. De nos jours, la périphérie est beaucoup plus le résultat d’un redéploiement de la population urbaine par la conquête de nouveaux territoires induisant une inflexion dans le regard que porte la recherche sur l’urbain. Depuis la fin des années 1970, où l’attention était dirigée vers les politiques urbaines et l’efficacité des schémas d’aménagement et de la planification (Métral, Mutin, 1984), l’État n’est plus considéré comme seul à agir dans l’espace urbain. Ce déplacement de focale fait émerger la multiplicité des acteurs aux stratégies souvent divergentes et montre la place montante des habitants dans la construction et la défense de leurs quartiers (Signoles, 1999). Cela s’avère encore plus pertinent en périphérie puisque cette dernière est à la fois le terrain d’enjeux stratégiques, politiques et fonciers et le lieu d’émergence d’une nouvelle urbanité (Signoles, 2010).

  • 2 Ou en achètent dans un marché pseudo-officiel.
  • 3 Ce sont des constructions en dur, utilisant des matériaux comme le béton, la pierre ou la brique, f (...)

2Au-delà des spécificités locales, les travaux révèlent que ces quartiers périphériques sont produits principalement par des acteurs privés qui agissent en marge des règlements en vigueur. Ils lotissent leurs propres terrains2 et les revendent à une clientèle qui construit ses logements « à la moderne »3 et pour qui cette forme d’accès au logement est la seule possible. Mêlant différents degrés d’illégalité, ces quartiers ne subissent plus le sort que l’État avait auparavant réservé aux bidonvilles. Au lieu des démolitions et des déguerpissements, ils font l’objet d’une attitude centrée sur la restructuration et le maintien de la population qui n’a pas pu être servie par l’autorité publique. Les mobilités résidentielles (Florin, 2008 ; Trache, 2010), la territorialisation des actions des habitants en vue de construire et de défendre leurs territoires (Legros, 2003 ; Yahyaoui, 2009 ; Iraki, Tamim, 2009), la coproduction de la ville (Souami, 2003b) ainsi que la participation et les compétences des citadins ordinaires (Berry-Chikhaoui, Deboulet, Roulleau-Berger, 2007 ; Mouloudi, 2009) sont les thèmes renouvelés et récurrents de la recherche sur ces périphéries.

3À l’instar de la plupart de ces villes, Oran a connu une vigoureuse croissance urbaine comme le montrent les différents recensements (tableau 1) qui corroborent la thèse de la mobilité intra-urbaine. Au moment où le taux d’accroissement de la commune d’Oran stagne voire régresse, ceux des communes périphériques explosent (carte 1). Depuis les années 1980, la périphérie est le lieu de desserrement de la ville et d’expression de politiques urbaines diverses faisant se juxtaposer ou se superposer des quartiers produits dans des contextes différents (les ensembles de logement social, les coopératives et les lotissements en accession à la propriété, les grands équipements et infrastructures, etc.). Cette périphérie concentre également la propriété publique puisque « dans l’agglomération oranaise la quasi-totalité des zones d’extension urbaine relève du domaine privé de l’Etat » (Bendjelid et al., 2004, p. 21). L’abondance de cette propriété et la possibilité de son aliénation font que la périphérie se construit en empruntant un cheminement singulier, ce qui en fait un excellent terrain d’observation des nouvelles dynamiques urbaines. Ainsi P. Signoles appelle-t-il les chercheurs à « montrer où se situent les dynamiques actuelles de l’extension des villes et comment s’élaborent les caractéristiques de l’urbain » (Signoles, 1999).

Carte 1 : Oran et ses communes périphériques

Carte 1 : Oran et ses communes périphériques

(N. Mouaziz-Bouchentouf, 2012)

Tableau 1 : La population d’Oran et de quelques communes limitrophes de 1977 à 2008

Commune

Population 1977

Population

1987

Population

1998

Population 2008

A.A.M*

1977/1987

A.A.M

1987/1998

A.A.M

1998/2008

Oran

502 014

603 931

634 113

609 014

1,85

0,43

-0 ,4

Es-Sénia

19 969

34 324

64 797

96 928

5,51

5,79

4,2

Bir El Djir

8 015

20 510

73 029

152 151

9,75

11,92

7,8

El-Kerma

7 393

10 284

13 637

23 163

3,32

2,53

5,5

Sidi Chami

4 587

16 935

58 857

104 498

13,81

11,68

6

Mers El Kébir

7 674

11 298

14 167

16 970

3,9

2,03

1,9

Ain El Turck

12 597

20 946

26 251

37 010

5,16

2,02

3,6

* Accroissement annuel moyen en %

(Source ONS : RGPH 1977, 1987, 1998, 2008)

4En dépit des gros efforts en matière de logement social et d’encouragement à l’accession à la propriété familiale, qui ont d’ailleurs induit la forte expansion de la ville d’Oran, le déficit est loin d’être enrayé. Il est au contraire exacerbé par la crise politique et son corollaire la crise économique de la fin des années 1980. C’est dans ce contexte sans fin d’urgence et de fortes revendications des populations que des logements ou des lots de terrains sont distribués donnant naissance à d’immenses quartiers inachevés à l’aspect d’un perpétuel chantier (Bendjelid et al., 2004).

  • 4 En l’absence d’acte de propriété, le mot vente n’est pas utilisé de prime abord. Le document délivr (...)

5L’agence foncière est un acteur-clé de cette production des quartiers périphériques. Principal aménageur public, elle ouvre dans la hâte des lotissements défectueux en mettant en vente des lots à bâtir sans aménagement préalable ; elle puise pour cela ses terrains du patrimoine de l’État (domaine public). Dans une sorte de consentement tacite généralisé avec les organismes publics chargés du contrôle de l’urbanisation, elle court-circuite la procédure du permis de lotir indispensable à toute ouverture de lotissement. Les habitants construisent leurs maisons et occupent leurs logements sans les autorisations règlementaires (permis de construire, acte de propriété et certificat de conformité) ou les revendent en dehors du circuit officiel. Il en découle des quartiers sous-intégrés que les populations aménagent sommairement à leurs frais. Depuis, les habitants sont en attente de l’intervention de l’agence foncière pour finaliser les travaux de viabilisation mais surtout pour leur délivrer les actes de propriété qu’ils réclament depuis leur installation dans les nouveaux quartiers. Ces actes concernent aussi bien les terrains que les logements qu’ils ont achetés et payés au moment de l’attribution4 de ces biens patrimoniaux.

6Situation paradoxale où un important arsenal juridique devant bloquer l’urbanisation non-règlementaire (Signoles, 1999) est contredit par l’action d’un organisme public officiel qui agit à contre-sens des normes censées guider ses actions. Exceptionnelle aussi dans la mesure où ces quartiers sous-intégrés ne sont pas complètement non-réglementaires au regard de la forte implication de l’agence foncière et de la mairie, contrairement aux situations observées dans les autres pays maghrébins voire arabes (Mouaziz-Bouchentouf, 2014). Particulière enfin au vu de l’hétérogénéité de la composition socioprofessionnelle de ces quartiers où vivent et se côtoient professions libérales, fonctionnaires, salariés, chômeurs ou journaliers.

  • 5 Il s’agit d’un informel produit par les acteurs publics qui a fait l’objet d’un développement et d’ (...)
  • 6 Notion empruntée à Chabbi (2005) qui, selon lui, remplace la ville du tiers-monde ou ville en voie (...)
  • 7 Dans la périphérie immédiate d’Oran, il est recensé (Bendjelid, 2005) pas moins de huit sites qui o (...)
  • 8 Constatant l’étendue des quartiers populaires à la périphérie de Dakar et de Tunis, Legros (2003) s (...)
  • 9 El Wiam veut dire concorde et fait référence à la charte de la concorde civile adoptée en 1999. Pou (...)

7N’épargnant ni les logements ni les lots à bâtir, cette dynamique urbaine particulière5 bouleverse les certitudes des chercheurs et des praticiens de l’urbanisme quant aux catégories traditionnellement appliquées aux villes du Sud6. Les couples formel/informel, légal/illégal, réglementaire/non réglementaire, planifié/spontané sont brouillés par l’hybridation de ces quartiers mêlant un peu de l’un et de l’autre (Belguidoum, Mouaziz-Bouchentouf, 2010). Elle soulève également la question du silence des autorités sur les gigantesques quartiers7 qui se forment à la périphérie de la ville, en marge de la réglementation, sur des terrains publics au vu et au su de tous8. Le propos ici est d’expliquer le pourquoi et le comment de cette situation à travers deux quartiers périphériques de la ville d’Oran, la cité de logements sociaux El Wiam et le lotissement social dit « îlot 11 »9 (carte 2). L’objectif est d’identifier les acteurs impliqués dans la fabrique des quartiers ainsi que la mobilisation des habitants pour sortir de la précarité. Dans une société qui s’ouvre à peine à la démocratie, à l’émergence et à l’écoute du local (Mouaziz-Bouchentouf, 2008), les habitants mènent une lutte pour leur reconnaissance et leur intégration urbaine. Il s’agit de montrer leur capacité à développer des compétences pour s’ériger en acteur incontournable de la fabrique urbaine. Ce travail est nourri par une série d’enquêtes et d’observations sur la ville d’Oran et sa périphérie, des entretiens avec les élus, les représentants de l’agence foncière et des différentes administrations (directions de l’urbanisme, de l’habitat, des domaines, du cadastre), ainsi qu’avec les habitants.

Carte 2 : Situation de la cité El Wiam et du lotissement social « îlot 11 » par rapport à l’agglomération oranaise

Carte 2 : Situation de la cité El Wiam et du lotissement social « îlot 11 » par rapport à l’agglomération oranaise

(N. Mouaziz-Bouchentouf, 2012)

Naissance de la cité El Wiam et de l’îlot 11

  • 10 Les critères d’éligibilité à cette aide sont établis par décrets publiés au journal officiel.
  • 11 Logement socio-participatif.
  • 12 Le logement social en Algérie n’est pas vendu mais attribué par les pouvoirs publics, sa disponibil (...)

8La cité El Wiam est un programme de l’année 1998 qui porte sur la réalisation de 592 logements CNL à Bir El Djir. La CNL (Caisse nationale du logement) est un organisme public chargé de la mise en œuvre d’une aide de l’État non remboursable et destinée à une certaine catégorie de la population10. Mise sous la tutelle du ministère de l’habitat, elle est chargée de recenser par commune les bénéficiaires de cette aide et de constituer ainsi un fichier national. Les logements CNL sont de type socio-participatif avec un montage financier qui associe l’acquéreur. En novembre 1998, un appel à souscription à un logement LSP11 est passé dans la presse locale émanant de la commune de Bir El Djir où se situe le terrain d’assiette de l’opération (photo 1). L’appel vante les mérites du logement LSP tout en mentionnant les conditions d’accès à cette formule : ne pas être déjà propriétaire, ne pas avoir bénéficié de l’aide de l’État et avoir un revenu mensuel ne dépassant pas 24 000 dinars. En contrepartie, les avantages sont énormes : un abattement du coût du terrain de 80 %, la viabilisation entièrement financée par l’État, des aides financières selon les revenus et la possibilité de payer en trois tranches. L’appel annonce clairement que c’est « la » solution pour devenir propriétaire. La souscription se fait à la commune mais la réalisation de l’opération est confiée à l’agence foncière. Cette annonce suscite un grand étonnement vu l’émoi et l’émeute que provoque chaque affichage de la liste des bénéficiaires du logement social en période de pénurie. Elle utilise les méthodes de commercialisation des logements promotionnels et use de mots jamais employés jusque-là pour le social12 : « disponibilité », « accession à la propriété », « n’hésitez pas », etc.

Photo 1 : L’appel à souscription pour un logement LSP/CNL paru dans le journal Ouest Tribune du 04/11/1998 (document de l’UNAC)

Photo 1 : L’appel à souscription pour un logement LSP/CNL paru dans le journal Ouest Tribune du 04/11/1998 (document de l’UNAC)

(N. Mouaziz-Bouchentouf, 2012)

  • 13 Ce sont les premières élections pluralistes mettant en lice plusieurs candidats. Ces attributions d (...)
  • 14 L’attribution de lots de terrains publics ne se fait pas toujours selon les règles de transparence (...)
  • 15 La superficie est de 130 m2, le prix de vente est arrêté par l’agence foncière à 450 dinars algérie (...)

9C’est en 1995, en pleine campagne des élections présidentielles13, que les 197 lots de terrain de l’îlot 11 sont attribués par la mairie de Bir El Djir. « Îlot 11 » est le numéro porté sur le plan d’urbanisme qui a fini par coller au quartier et lui donner une adresse permettant de le repérer et de le différencier des autres quartiers périphériques où les repères urbains font défaut. Les bénéficiaires, qu’ils soient déjà inscrits ou pas14 sur la liste des demandeurs de logements sociaux, sont sélectionnés par la commune selon les critères d’éligibilité en vigueur. Une fois les affectations arrêtées, chaque bénéficiaire paie son terrain15 contre un reçu ou une décision d’affectation remis par l’agence foncière dont le rôle est d’aménager le lotissement.

  • 16 Circulaire ministérielle n° 177SPM/HAB/92 du 21 juillet 1992 relative à la relance de la promotion (...)

10Les lots de terrain de l’îlot 11 sont attribués sans viabilisation, sans permis de lotir et sans acte de propriété (photo 2). Une situation que l’on retrouve dans l’ensemble des lotissements publics créés au début des années 1990 et qui répondaient à une volonté politique de relance de l’activité foncière due à « des choix nationaux politiques progressivement introduits et consciemment élaborés » (Souami, 2003a). Les injonctions du ministère de l’habitat16 mentionnent l’objectif de 100 000 lots de terrain sur l’ensemble du territoire pour l’année 1993 afin de soulager une part importante de la demande de logements et réguler le marché foncier. Dans cette précipitation, les collectivités locales, les agences foncières, les professionnels de l’aménagement et les technocrates ont du mal à suivre un tel rythme de production. Il en résulte des opérations livrées sans étude préalable, sans aménagements et sans se soucier des procédures légales en vigueur.

11

Photo 2 : logements de la cité El Wiam et une rue de l’îlot 11

Photo 2 : logements de la cité El Wiam et une rue de l’îlot 11

(N. Mouaziz-Bouchentouf, 2012)

12Les attributaires quant à eux munis uniquement de leurs reçus de paiement n’attendent pas la viabilisation et les actes de propriété pour construire. Cette attitude s’explique de deux manières, sans que l’une ne soit entièrement dissociée de l’autre. Il y a d’abord l’urgence : certains sont mal logés ou désirent dé-cohabiter et d’autres vivent en location, ce qui grève lourdement leurs budgets. Ils entament aussi la construction du logement parce que c’est une entreprise de longue haleine, une réalité qui est d’ailleurs au diapason des propos des élus : « Nous devons affecter des lots de terrains, c’est pour cela que nous avons été élus et de toute les manières le temps que prendra le citoyen à édifier sa maison nous équiperons les lotissements » (Messahel, 2010). L’autre raison est que la construction est l’acte qui consacre la propriété. Creuser, couler les fondations de la maison et élever un mur qui ceinture la parcelle, c’est affirmer sa présence et décourager toute tentative de squat de son lot de terrain. Un envahissement dont les auteurs peuvent être aussi bien des personnes anonymes que la mairie ou l’agence foncière qui considéreraient un terrain non construit comme vacant et le réaffecteraient à autrui. Les bénéficiaires de la cité El Wiam, devant la lenteur du chantier et les incessants arrêts et reprises des travaux, ont pour la plupart occupé leurs logements avant leur achèvement, et se sont chargés de les finir eux-mêmes à leurs propres frais.

  • 17 Comme le désistement ou la promesse de vente.

13Les mutations sont nombreuses, beaucoup sont découragés par l’éloignement du site et le manque de viabilité et préfèrent vendre leurs terrains ou leurs logements en réalisant un profit. À l’instar de l’agence foncière, ils revendent leurs biens sans actes de propriété et pour sécuriser au maximum la transaction, plusieurs types de documents17 sont établis pour mimer la légalité (Legros, 2003). Ceux dont les conditions de logement sont très difficiles et qui n’ont pas le choix s’installent en revanche dans le quartier en construction sans aucune commodité, en attendant une amélioration de la situation.

  • 18 Pendant longtemps, l’eau du robinet à Oran a été saumâtre. Un commerce d’eau douce s’est développé (...)

14Face à l’abandon des deux quartiers par l’agence foncière, les habitants agissent pour améliorer leurs conditions de vie. Venant pour la plupart du centre-ville d’Oran, ils tentent de mettre leurs nouveaux quartiers aux standards et aux normes auxquels ils sont déjà habitués et qu’ils considèrent comme les conditions minimales de confort. Progressivement, ils aménagent les quartiers selon leur propre ordre de priorité. L’électricité est la première nécessité sans laquelle l’installation dans le quartier n’est pas envisageable. L’eau courante est assurée grâce à des bâches à eau ou à des réservoirs remplis régulièrement par des camions-citernes qui sillonnent les rues des deux quartiers, et le gaz de ville est remplacé par les bouteilles. À défaut d’assainissement, des fosses septiques sont creusées malgré leur interdiction en milieu urbain, cette autre infraction aux règlements en vigueur accentuant le caractère irrégulier de ces quartiers. Seuls les travaux de voirie ne sont pas prévus parce que considérés comme trop coûteux et comme un luxe que les habitants envisagent de faire prendre en charge par un financement public (wilaya, la mairie ou l’agence foncière). C’est ainsi qu’ils arrivent petit à petit à attirer les investissements publics vers leurs quartiers en activant leurs réseaux professionnels et personnels dans le but de réaliser les réseaux divers et la voirie. En attendant, ils font montre d’une certaine organisation pour faciliter leur quotidien. Les commerces de proximité offrent des services particuliers comme la vente d’eau potable18ou des bouteilles de gaz.

Le nœud du conflit : le rôle de l’agence foncière et le changement de son statut

15Le marché foncier et immobilier en seconde main et en marge du circuit officiel est actif grâce à l’énorme écart des prix d’acquisition et de cession favorisant la formation d’une rente récupérée par les attributaires. Cette différence dépend du temps écoulé entre l’achat et la revente (plus il est long, plus est grande la plus-value réalisée) et de la nature du bien revendu. Un terrain construit se vendant mieux qu’un terrain nu, l’objet de la vente est souvent une construction inachevée où seuls les différents planchers sont réalisés. Cette situation est fortement désapprouvée par l’agence foncière qui accepte mal que la rente lui échappe et qui le montrera fort bien lors de la remise des actes de propriété définitifs, particulièrement après le tournant de l’année 2003 et sa mutation d’agence de daïra en une agence de wilaya. Pour bien comprendre le conflit qui oppose les habitants à l’agence foncière, il est nécessaire de passer en revue son évolution en 25 ans d’existence.

  • 19 Par le biais de l’ordonnance 74-26 du 20 février 1974 portant constitution de réserves foncières au (...)
  • 20 Quelle que soit leur nature juridique.
  • 21 La loi date du 18 novembre et le décret du 22 décembre de la même année.
  • 22 Durant la période des réserves foncières communales, la vente d’un bien foncier ou immobilier est i (...)
  • 23 Le conseil d’administration de l’agence est composé pour la moitié au moins d’élus dont le présiden (...)
  • 24 Notamment par la loi des finances de 1994.
  • 25 Par arrêté interministériel du 7 juin 1994.

16Depuis sa création en 1986, l’agence foncière a connu trois âges (Mouaziz-Bouchentouf, 2012). Jusqu’à cette date, la production foncière est du ressort de la commune19 qui est seule autorisée à acquérir, viabiliser et revendre tous les terrains20 situés à l’intérieur d’un périmètre d’urbanisation délimité par un plan d’urbanisme communal ou intercommunal. L’agence foncière locale (AFL) a été mise en place pour soulager la commune dans la tâche tant technique que commerciale de la gestion de son patrimoine foncier. Elle annonce aussi une volonté de libéralisation de l’offre foncière en gommant le caractère politique et social dans lequel l’ont emprisonnée les réserves foncières communales. L’AFL ne fera pas long feu et ne laissera pas une grande empreinte sur Oran et sa périphérie, elle aura néanmoins le rôle de préparer l’entrée en scène de l’agence locale de gestion et de régulation foncière urbaine (ALGERFU). En 1990, le décret de création de cette nouvelle agence est promulgué suite à la loi d’orientation foncière21 qui abroge l’ordonnance des réserves foncières communales et lève le monopole des communes sur le foncier urbain. Le marché quasi muselé depuis l’indépendance de l’Algérie est désormais libre22. L’ALGERFU agit pour les collectivités locales et pour son propre compte en tant que promoteur foncier et en se servant du patrimoine de l’État. Sa mission de régulation du marché foncier est orchestrée par des élus et des technocrates. La fin du monopole de la commune sur le foncier n’est pas totalement accomplie du fait de la forte présence des élus23 dans le conseil d’administration de l’ALGERFU. L’action conjuguée de l’agence foncière et des mairies aboutit à la multiplication des lotissements et des logements sociaux à l’image de l’îlot 11 et de la cité El Wiam. Cette action est encouragée par une série de dispositifs : le recours à la concession du domaine privé de l’État24 à la place de la vente pour faciliter la délivrance des permis de lotir et de construire, l’abattement des prix d’acquisition des terrains destinés à des opérations à caractère social, mais aussi la suppression du comité technique de wilaya en 199425 afin de permettre l’urbanisation des terrains publics non couverts par les instruments d’urbanisme (Souami, 2005, p. 54). C’est cette dernière mesure qui ouvrira la porte à toutes les dérives et dont les conséquences se feront ressentir au début des années 2000.

  • 26 Le découpage administratif en Algérie comprend trois échelles : la wilaya (48 au total) se subdivis (...)

17En 2003, l’agence foncière subit un second changement dans son fonctionnement mais pas dans ses prérogatives. Alors que l’ALGERFU agissait sur le territoire d’une daïra, la dernière née couvre celui de la wilaya26. Toutes les ALGERFU sont ainsi réunies dans une seule structure, l’agence foncière de wilaya. La nouveauté réside dans son fonctionnement et sa gestion. Le conseil d’administration est présidé par le wali au lieu d’un élu et le directeur de l’agence est nommé par le ministère de l’intérieur et non plus par le conseil d’administration. Cela reflète la volonté de l’État de reprendre en main le contrôle du foncier, en somme ses droits sur ce qui lui appartient puisque de toutes les manières l’agence foncière a toujours puisé dans le patrimoine public. Ce nouveau statut de l’agence donne un super pouvoir au directeur qui n’a plus de comptes à rendre ni aux élus ni aux bénéficiaires, particulièrement dans la régularisation de toutes les réalisations des différentes ALGERFU. Les lotissements et les logements lancés à partir des années 1990, qu’ils soient sociaux ou pas, sont confiés en bloc à l’agence foncière pour la finalisation, autrement pour délivrer les actes de propriété à leurs bénéficiaires. Établissement à caractère économique et commercial, l’agence de wilaya ne fait aucune concession et ne distingue pas le caractère social de beaucoup de lotissements et de logements qu’elle prend en charge, une attitude lourde de conséquences pour les habitants des quartiers périphériques d’Oran comme l’îlot 11 et la cité El Wiam.

Prix et revente des logements : les deux obstacles à la reconnaissance de la propriété

  • 27 Qu’il s’agisse d’une réunion avec les autorités locales ou d’un entretien avec des journalistes ou (...)
  • 28 L’agence foncière vend les terrains aux prix de l’année de régularisation (2012) et non de l’année (...)
  • 29 Par délibération de l’assemblée populaire communale ou du conseil d’administration de l’agence fonc (...)
  • 30 Lors d’un entretien en février 2012.

18Depuis qu’ils se sont installés dans leurs quartiers, les habitants de l’îlot 11 et de la cité El Wiam réclament et attendent toujours la régularisation de leurs terrains et logements, autrement dit leurs actes de propriété. En témoigne toute la correspondance qu’ils ont adressée à tous les acteurs impliqués (agence, daïra, wilaya, mairie, presse, etc.), un gros dossier qu’ils gardent précieusement et qu’ils exhibent à chaque occasion27. Le blocage réside dans les deux conditions imposées par l’agence pour l’établissement des actes : un paiement supplémentaire28 des prix des terrains et l’écriture de l’acte au nom du premier attributaire et non à celui de l’occupant effectif. L’agence, à laquelle sont confiés tous les dossiers en instance, détient pour chaque opération la liste nominative des bénéficiaires approuvée29qui date des années 1990. Suite aux différentes transactions dans les deux quartiers, ces listes ne reflètent plus la réalité, une situation qu’ignore complètement l’agence comme le précise son directeur adjoint30 : « L’agence a vendu à un tel, l’acte sera à son nom, il n’est pas question de reconnaître les reventes, c’est la porte ouverte à toutes les dérives et à l’anarchie totale ».

19En refusant de reconnaître le caractère social des lotissements et en ignorant toutes les transactions, l’agence s’attire les foudres des habitants qui s’estiment lésés dans leurs droits. Des droits qui mêlent légalité et légitimité, comme en témoignent les propos de cet habitant de l’îlot 11 :

  • 31 Propos d’un habitant de l’îlot 11, médecin spécialiste au centre-hospitalo-universitaire d’Oran, «  (...)

« Je sais que je ne suis pas propriétaire tant que je n’ai pas mon acte de propriété, mon niveau intellectuel ne me permet pas de me considérer comme propriétaire. Mais ici, c’est chez moi, j’ai acheté mon terrain au prix fort et je l’ai construit à la sueur de mon front, ni la commune, ni l’État ne m’ont fait de cadeau. »31

20Les habitants s’estiment injustement lésés car ils ont fourni beaucoup d’efforts pour donner vie au lotissement nu et aux logements inachevés livrés par l’agence, pour les transformer en quartiers viables. Ils se sont doublement sentis abandonnés et livrés à leur sort, une première fois lorsqu’ils ont dû s’organiser seuls pour amener un minimum de commodités à leurs quartiers et une seconde fois lorsque l’agence de wilaya a imposé ses conditions pour délivrer les actes de propriété. Ils refusent de ce fait de se plier aux décisions de l’agence et de payer plus pour des prestations qu’ils n’ont jamais vues : « Est-ce-que l’agence a fait quelque chose ? A-t-elle tracé ou bitumé des rues ? A-t-elle amené l’eau ou l’électricité ? Alors pourquoi ces nouveaux prix ? », disent de concert les habitants des deux quartiers.

21L’agence de wilaya déclare quant à elle avoir hérité d’un volume important d’opérations de régularisations et « de restes à réaliser ». Dans certains cas, les dossiers sont vides, il n’y a aucune trace de création du lotissement, ni décision, ni arrêté de transfert, comme si l’opération en était à son début voire nouvelle alors qu’elle date de vingt ans et que des familles entières vivent dans ces quartiers. Ce bouleversement des étapes de la production foncière et immobilière (Durand-Lasserve, 1986) place l’aménagement du terrain et son immatriculation au nom du propriétaire en fin de processus, bien après sa construction et son occupation. C’est cette ultime étape qui est à la charge de l’agence foncière et qui nécessite deux transferts de propriété : un premier entre les Domaines et l’agence car la plupart des terrains appartiennent à l’État et un second entre l’agence et les bénéficiaires. L’agence explique les prix qu’elle réclame par les dépenses qu’elle engage pour payer les Domaines qui eux vendent le terrain au prix courant et non à celui des années 1990. Le prix de vente est ainsi déterminé par le conseil d’administration, il comprend le prix d’achat et les différentes charges. Par ailleurs l’agence déclare être une entreprise à caractère commercial qui ne vit que de ses ressources, qui ne reçoit pas d’argent de l’État et qui ne peut pas vendre à perte. Elle ne renie pas que les habitants ont payé puisqu’ils détiennent des documents l’attestant, mais cet argent n’a pas rempli les caisses de l’agence de wilaya, laquelle a hérité des dossiers mais pas des caisses des ALGERFU. Cela rend difficile la conciliation entre l’efficacité économique de l’agence et le caractère social des deux quartiers à régulariser.

Les compétences des habitants pour « arracher » leur intégration urbaine

  • 32 Lequel est assujetti à l’acte de propriété et à la viabilisation.

22Les habitants qui ont peuplé et façonné des quartiers ignorés pendant longtemps par les pouvoirs publics les revendiquent comme territoires urbains et non en marge de la ville. Qu’ils soient primo-accédants (Semmoud, 2010, p. 18) ou non, ils estiment avoir emprunté une voie légale et œuvrent pour leur intégration dans la ville, qui est indissociable de l’officialisation de leur ancrage territorial32. Très souvent, un petit groupe forme une association ou un comité de quartier, attire l’attention des autres et éveille le sens de la mobilisation de l’ensemble des habitants. C’est ce noyau dur qui mène la bataille et qui use de compétences particulières ou exceptionnelles par rapport à celles qu’on reconnait généralement aux citadins ordinaires : expertise technique, dossier réglementaire et législatif, confrontations de déclarations et de discours des autorités, rapprochement avec les médias pour les gagner à leurs causes, etc. En effet, comme le rappelle P. Signoles (2010, p. 10),

« Les formes d’actions locales et d’organisation des citadins dans ces quartiers sont susceptibles d’éclairer les stratégies de conquête de ces périphéries comme territorialités, tant il est vrai que les "modes d’agir territorialisant" peuvent prendre des formes extrêmement variables, allant de l’ajustement au contournement, en passant par le détournement, la transformation, le métissage, etc. »

  • 33 L’UNAC fait initialement partie du collectif national des comités de soutien au programme président (...)

23L’action des habitants de l’îlot 11 et de la cité El Wiam débute par la création de l’UNAC Bir El Djir en 199933, l’Union nationale des associations et comités de quartiers. L’UNAC regroupe des représentants de tous les quartiers de la commune de Bir El Djir en conflit avec l’agence foncière ; elle arrive de ce fait à s’imposer comme interlocuteur fiable et crédible. Ses activités sont multiples et diverses : réunions, information et sensibilisation des habitants mais aussi organisation de rencontres avec l’agence foncière ou les autorités ou organismes concernés. Au début des tractations avec l’agence foncière, l’UNAC adopte une attitude propice à la négociation. Elle prend à bras le corps le cas des secondes mains et tente de trouver une solution satisfaisante pour les deux parties. Elle fait établir par un huissier de justice la liste des occupants effectifs des logements de l’îlot 11, accompagnée d’un relevé du lotissement (photo 3), le but étant la production d’un document ayant autant de valeur réglementaire qu’une délibération de la mairie. En même temps, elle collecte l’ensemble des textes législatifs relatifs au lotissement social, aux cessions de terrains par la commune et à l’établissement des actes de propriété, particulièrement les documents internes (circulaires et instructions ministérielles) qui ne sont pas publiés au Journal officiel. L’objectif est de constituer des preuves solides à présenter aux officiels tels que le wali ou le chef de daïra, voire « plus haut » en cas de nécessité. À l’affût de toutes ces informations, elle active les relations professionnelles, familiales et sociales de tous ses membres.

Photo 3 : Plan de l’îlot 11 indiquant la situation des occupants (établi par les membres de l’UNAC)

Photo 3 : Plan de l’îlot 11 indiquant la situation des occupants (établi par les membres de l’UNAC)

(N. Mouaziz-Bouchentouf, 2012)

24Pour la cité El Wiam, les membres de l’UNAC développent des compétences relevant de l’expertise en bâtiment car ce sont des logements qui ont été achetés auprès de l’agence foncière et non des lots de terrains. Ils commencent par énumérer toutes les prestations prévues et non réalisées à l’instar de la fenêtre du séjour et de l’escalier d’accès à la terrasse que les habitants ont fait faire à leurs frais (photo 4). Pour appuyer officiellement leurs propos, ils se procurent la correspondance adressée à l’agence foncière par le bureau d’études d’architecture qui reconnaît l’oubli et se propose de le réparer. Devant l’agence qui exige un complément de paiement alors que le prix des logements était fixé avant la souscription, des devis estimatifs détaillés de la réalisation sont dressés afin de les comparer aux montants exigés par l’agence, le but est de mettre au grand jour les pratiques spéculatives de cette dernière.

Photo 4 : Plan-type de l’étage de la cité El Wiam avec le repérage par l’architecte (griffe apposée) de la fenêtre et de l’escalier oubliés lors de la réalisation (document de l’UNAC)

Photo 4 : Plan-type de l’étage de la cité El Wiam avec le repérage par l’architecte (griffe apposée) de la fenêtre et de l’escalier oubliés lors de la réalisation (document de l’UNAC)

(N.Mouaziz-Bouchentouf, 2012)

25Toutes les démarches de l’UNAC, que ce soit pour les lotissements ou pour les logements sociaux, ont pour but de discréditer l’agence, de montrer l’incohérence de son discours et de démontrer que ses exigences sont infondées. Elles permettent de relever les contradictions en opposant les différents procès-verbaux de réunions que l’UNAC a tenues avec l’agence, ou en exhibant des avis d’appel de la commune exhortant les habitants à achever les constructions, ce qui à leurs yeux, constitue une preuve officielle de la légalité de leur présence sur les lieux.

  • 34 Dans le sens où les plus pauvres payent et renflouent les caisses à la place des plus riches.

26Lorsque la négociation avec l’agence n’aboutit pas, l’UNAC change de ton et de méthode. Elle organise des rassemblements devant la marie, la daïra de Bir El Djir ou la wilaya d’Oran pour rendre visibles et publiques la situation des quartiers (photo 5). Après les élections législatives d’avril 2012, et ne voyant pas « les locaux » trouver une issue au problème, elle porte ses doléances au chef du gouvernement à Alger. Les habitants des deux quartiers sont encore plus déterminés lorsqu’intervient la décision de régularisation de leurs voisins du lotissement promotionnel sans frais supplémentaires (Mouaziz-Bouchentouf, 2012). Ils voient d’un très mauvais œil cette péréquation inverse34 qu’ils assimilent à une grande injustice. Une inégalité des traitements qui révèle au grand jour un énorme paradoxe : l’agence exige des efforts supplémentaires des habitants des logements sociaux et non de ceux des logements promotionnels.

Photo 5 : Banderole exprimant la protestation de l’UNAC. Traduction en français : les habitants des îlots 9, 11 et 20 et des 119 et 92 lots Bir El Djir, des 87 lots Sidi El Bachir et des 430 lots douar Belgaid revendiquent la régularisation des actes des occupants sans majoration des prix et selon la loi 08-15 et l’instruction 02-94

Photo 5 : Banderole exprimant la protestation de l’UNAC. Traduction en français : les habitants des îlots 9, 11 et 20 et des 119 et 92 lots Bir El Djir, des 87 lots Sidi El Bachir et des 430 lots douar Belgaid revendiquent la régularisation des actes des occupants sans majoration des prix et selon la loi 08-15 et l’instruction 02-94

(N.Mouaziz-Bouchentouf, 2012)

  • 35 Notamment à Ain El Beida (daïra d’Es-Sénia) où en 2012, l’agence a acheté aux Domaines le mètre-car (...)

27L’UNAC démasque ce qu’elle considère comme étant les véritables intentions de l’agence : vouloir récupérer la valeur ajoutée aux quartiers par l’effort des habitants sans qu’elle n’ait investi le moindre centime. Les habitants interprètent ainsi la situation : en 1995, l’ALGERFU a vendu un lotissement situé loin de la ville dont peu de monde voulait, comme en témoignent les reventes immédiates des terrains. Aujourd’hui, l’agence de wilaya découvre un quartier intégré dans l’agglomération et convoité même par ceux qui il y a vingt ans le rejetaient, c’est une occasion pour elle de renflouer ses caisses. Pour l’UNAC, le législateur algérien est très clair sur le sujet à travers plusieurs instructions ministérielles qui stipulent qu’il faut revenir aux anciens barèmes pour les acquisitions anciennes de terrains, ce que l’agence ne veut pas admettre. Pour appuyer leur propos, les membres de l’UNAC se sont procuré des actes de propriété de quelques habitants des autres quartiers d’Oran où sont mentionnés les prix de vente des Domaines et de l’agence foncière, afin de montrer que l’écart est du simple au centuple35.

  • 36 Yahyaoui (2009) relève un même sentiment chez les habitants de Laâyayda (nord-est de Salé au Maroc) (...)
  • 37 En dépit de notre insistance, de la présentation du cadre de cette recherche, le directeur n’a jama (...)
  • 38 Mot qui revient souvent lors des entretiens et qui veut dire qu’il utilise les méthodes attribuées (...)
  • 39 Premier ministre et chef du gouvernement en 2012. Pour les habitants mais pas seulement pour les fo (...)

28La rancœur36 des habitants et de leurs représentants de l’UNAC est particulièrement dirigée contre le directeur de l’agence qu’ils accusent d’avoir pris la décision tout seul. Arrogant et méprisant, il refuse tout dialogue37 et se cantonne à une position de « c’est à prendre ou à laisser ». Ils ont la ferme conviction qu’il contrôle étroitement son conseil d’administration, au grand dam du wali qui préside ce conseil, ce que confirme le chef de daïra d’Es-Sénia : « Le conseil d’administration de l’agence foncière ne doit pas exister que sur papier. Il doit fonctionner en tant que tel et prendre ses décisions conformément aux textes réglementaires et selon les données sociales en vigueur ». Ils ne comprennent pas pourquoi un wali qui, dans l’imaginaire collectif et même dans la réalité, détient les pleins pouvoirs dans sa wilaya et a de solides appuis à Alger, sans lesquels il ne serait pas à son poste, ne fait rien pour trancher en leur faveur ; il faut par ailleurs savoir que, quand il est personnellement sollicité, le wali promet de tout régler dans les plus brefs délais. Cette perplexité se cristallise dans l’image largement diabolisée du directeur de l’agence foncière : « C’est une mafia38, il est puissant, le wali ne peut rien contre lui, c’est l’ami intime de Ouyahia39, personne ne peut le déloger, il est là depuis 2003 » ne cessent de répéter les habitants mais aussi les personnels des mairies et des daïras qui ont été interrogés sur le sujet. Ce sont ces vocables qui remplacent le management et l’efficience économique et commerciale, la vérité des prix et du marché peine à trouver sa voie vers les habitants.

La mosquée, le jardin et l’assainissement : les autres motifs de la mobilisation

29Les actions de l’UNAC ne s’arrêtent pas à l’acte de propriété et à la viabilisation. Ses membres s’investissent d’une mission de veille et de défense de leurs quartiers, qui va de la supervision des travaux d’assainissement effectués par la mairie, pour s’assurer de leur bonne exécution, à la défense des aménités urbaines, notamment en se mobilisant pour la préservation des espaces réservés aux jardins et aux équipements :

« Nous nous sommes procurés un plan du lotissement de l’îlot 11, des terrains étaient réservés pour une école, un centre de santé et une mosquée. Malheureusement, ils ont tous été attribués et construits par leurs bénéficiaires. Seul a persisté un terrain destiné initialement à un jardin, nous avons décidé de construire une mosquée » (Propos des membres de l’UNAC).

30Tout en se désolant d’avoir privé leur quartier d’un jardin où leurs enfants auraient pu jouer, les habitants justifient leur action par l’urgence d’occuper la parcelle avant les potentiels nouveaux bénéficiaires. Ils déclarent avoir agi pour parer à cette menace d’envahissement et sont satisfaits d’avoir offert au moins une mosquée au quartier à défaut de jardin. Cette menace proviendrait selon eux de l’appétit féroce des différents directeurs ou subalternes qui se sont succédé à l’agence foncière, des membres des assemblées communales ou des techniciens des services communaux. En effet, ce sont eux qui détiennent l’information sur les parcelles vides et qui pourraient, pour peu que les habitants baissent la garde, en profiter pour les détourner de leur affectation initiale au profit du logement.

  • 40 Le lotissement voisin de l’îlot 11.
  • 41 Datées de 2008 alors que le lotissement lui date de 1995.

31L’UNAC et les habitants ont également œuvré pour la préservation d’un jardin contre son détournement par la construction de logements. En 2008, des murs de clôture ont discrètement été érigés dans un jardin de l’îlot 940. Aussitôt, l’alerte est donnée à tous les habitants et l’UNAC fait appel aux journalistes pour diffuser l’événement. En pleine période de négociation sur les actes de propriété, cet incident vient ébranler la confiance que les habitants avaient envers l’agence. Ils mènent une enquête et découvrent que « les auteurs des murs » ont reçu des décisions d’affectation de dernière minute41 de la part de l’agence de wilaya. Il s’agit pour ces derniers de faire vite et de profiter des terrains encore vides avant que le permis de lotir ne soit délivré par les services de l’urbanisme. En effet, ces affectations acquerront le moment venu une conformité en même temps que les premiers bénéficiaires. Pour contrer les desseins de l’agence, les membres de l’UNAC multiplient les courriers destinés à la wilaya, à la présidence et aux ministères. Grâce à leur mobilisation, à leur veille constante et à la virulence des articles parus dans la presse locale, le jardin retrouvera sa vocation initiale et la construction des logements est abandonnée.

32Les habitants de la cité El Wiam se mobilisent pour résoudre un problème d’assainissement. Le réseau réalisé par la mairie, faute de rejet ou à cause de travaux mal exécutés, retient les eaux usées au lieu de les évacuer, ce qui pose d’énormes désagréments (eaux stagnantes, odeurs, mouches et moustiques). Pour y remédier, les habitants signalent l’incident en premier lieu aux autorités concernées (la mairie et la direction de l’environnement) après avoir fait constater les dégâts par un huissier de justice. Celles-ci disent ne rien pouvoir faire par manque de budget. Devant leur passivité, les habitants se cotisent pour construire une grande fosse à vidanger périodiquement, ils demandent pour ce faire différentes autorisations qui sont refusées sous prétexte que la fosse en milieu urbain est interdite. Dans une dernière tentative de régler le problème, ils décident d’éloigner le rejet de 500 m vers une terre agricole mitoyenne dans laquelle les eaux se déverseront à ciel ouvert. Ils font exécuter à leurs frais les travaux par une entreprise mais se heurtent à la réaction du propriétaire de la terre agricole, qui porte plainte non contre le comité mais contre le dernier habitant du quartier qui fait face à la terre agricole. Les habitants font bloc et exhibent toutes les pièces du dossier qu’ils ont constitué : les photos, le PV de l’huissier de justice, les demandes et les lettres adressées aux administrations concernées, etc. Ils finissent par obtenir gain de cause et la plainte est classée sans suite. Cet ébruitement de l’événement a permis de faire sortir la commune de sa léthargie et a abouti à ce qu’elle consente finalement à reprendre les travaux d’assainissement.

Conclusion

33La ville est un terrain de conflits où s’expriment des rapports de forces qui sont rarement à la faveur des habitants. Pourtant, ces derniers coproduisent leurs quartiers dont la première pierre est posée par les aménageurs publics (l’agence foncière ou la commune) qui décident de créer le lotissement, qui distribuent des lots ou des logements, mais qui se retirent et cèdent la place aux bénéficiaires qui deviennent habitants. Ils le deviennent parce qu’ils construisent et occupent leurs logements et que ce sont aussi leurs actions qui donnent naissance au quartier. Ces actions sont plus rapides que la machine administrative, les actes de propriété et la viabilisation se faisant trop attendre.

34L’urgence, la pénurie de logements et la crise que vit la ville durant les années 1990 poussent les acteurs publics à « imiter » les façons et arts de faire des quartiers non règlementaires. En baissant le niveau d’exigence en matière de normes urbaines, l’agence foncière et la commune violent les règles qu’elles sont censées suivre et faire appliquer, dans une sorte de brouillage de l’ordre urbain. Lorsqu’ils se sont adressés à l’agence foncière, les habitants ont opté pour l’officiel, le légal et le formel. Ce sont le retard dans la remise de l’acte et toutes ses conséquences qui les font basculer vers l’informel et l’irrégulier, de manière subie et non choisie. Ils estiment avoir honoré leur partie du contrat mais se sentent trahis par l’agence foncière et la commune qui n’en ont pas fait autant.

35Les habitants de l’îlot 11 et de la cité El Wiam s’opposent à l’agence foncière depuis au moins deux décennies et luttent pour leur droit à la ville. Une lutte qui prend diverses formes et emprunte plusieurs chemins allant de la négociation à l’affrontement. Conscients de l’importance de leur mobilisation pour l’accès à l’urbanité, ils développent des capacités d’adaptation à chaque situation et usent de tous les moyens pour arriver à leurs fins, dont des compétences très techniques pour lesquelles ils n’ont été ni formés ni préparés. La mise aux normes de leurs quartiers par l’aménagement et la délivrance des actes de propriété sont pour eux les gages de leur reconnaissance officielle. La diversité socio-économique des quartiers a beaucoup aidé au maintien de la mobilisation, chacun se rendant utile selon son savoir-faire. Ce sont les plus instruits qui rédigent les lettres, préparent les dossiers et affrontent l’agence foncière. Ils ont la confiance des autres habitants dont l’implication dans la contestation est tout aussi indispensable pour faire nombre ou pour assurer la veille sur le quartier contre les agressions extérieures.

  • 42 Lors de nos entretiens avec le sous-directeur de l’agence foncière, celui-ci déclare que seule une (...)

36Dans une société peu habituée à la négociation et où seules les injonctions du centre sont appliquées à la lettre, qu’elles soient officielles (lois, décrets, arrêtés et circulaires) ou officieuses (effet magique du nom ou le sésame qui ouvre les portes), le litige qui oppose les habitants à l’agence foncière témoigne d’une gouvernance en panne. Aussi bien les habitants de l’îlot 11 et de la cité El Wiam que l’agence foncière42 qu’un bras de fer oppose souhaitent et attendent une intermédiation du pouvoir central pour trouver une issue vers l’intégration urbaine.

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Notes

1 Une récente synthèse (Signoles et al., 2014) des investigations sur la ville maghrébine fait état d’un étalement spatial et d’une dynamique démographique considérables focalisant ainsi l’attention de la recherche sur la périphérie.

2 Ou en achètent dans un marché pseudo-officiel.

3 Ce sont des constructions en dur, utilisant des matériaux comme le béton, la pierre ou la brique, faisant appel à un maçon ou à un tâcheron et reproduisant les dispositions des maisons des lotissements et coopératives règlementaires.

4 En l’absence d’acte de propriété, le mot vente n’est pas utilisé de prime abord. Le document délivré est une décision d’attribution ou d’affectation et non de vente alors même que le bénéficiaire s’acquitte du prix fixé par l’agence. Appliquer les vocables vente et achat au patrimoine public est mal vu, la valeur marchande du foncier est occultée et n’est reconnue que sa valeur sociale.

5 Il s’agit d’un informel produit par les acteurs publics qui a fait l’objet d’un développement et d’une analyse dans une publication précédente (Mouaziz-Bouchentouf, 2012).

6 Notion empruntée à Chabbi (2005) qui, selon lui, remplace la ville du tiers-monde ou ville en voie de développement et qui renvoie à un développement urbain n’ayant pas été induit par une révolution industrielle comme ce fut le cas en Europe.

7 Dans la périphérie immédiate d’Oran, il est recensé (Bendjelid, 2005) pas moins de huit sites qui ont émergé durant la période 1990-1995 et dont les habitants interrogés affirment s’être fait justice eux-mêmes puisque l’État ne leur avait rien donné (ni terrain, ni logement). Les élus locaux issus la plupart des assemblées populaires communales de l’opposition ont fermé les yeux sinon encouragé ces pratiques.

8 Constatant l’étendue des quartiers populaires à la périphérie de Dakar et de Tunis, Legros (2003) se demande comment il est possible de construire sans l’autorisation des pouvoirs publics et dans de telles proportions.

9 El Wiam veut dire concorde et fait référence à la charte de la concorde civile adoptée en 1999. Pour l’îlot 11, voir infra.

10 Les critères d’éligibilité à cette aide sont établis par décrets publiés au journal officiel.

11 Logement socio-participatif.

12 Le logement social en Algérie n’est pas vendu mais attribué par les pouvoirs publics, sa disponibilité reste souvent très en deçà de la demande. Il est rare qu’il fasse l’objet de publicité et encore moins que les potentiels bénéficiaires soient incités à « ne pas hésiter ».

13 Ce sont les premières élections pluralistes mettant en lice plusieurs candidats. Ces attributions de lots ou de logements très médiatisées se font pour appuyer la campagne de Liamine Zeroual candidat à sa propre succession.

14 L’attribution de lots de terrains publics ne se fait pas toujours selon les règles de transparence et d’impartialité. Au contraire, elle est souvent l’occasion de servir une population non éligible car déjà logée ou aux revenus supérieurs aux seuils exigés par la réglementation.

15 La superficie est de 130 m2, le prix de vente est arrêté par l’agence foncière à 450 dinars algériens le m2.

16 Circulaire ministérielle n° 177SPM/HAB/92 du 21 juillet 1992 relative à la relance de la promotion foncière.

17 Comme le désistement ou la promesse de vente.

18 Pendant longtemps, l’eau du robinet à Oran a été saumâtre. Un commerce d’eau douce s’est développé en camion-citerne au début, puis en échoppes, celles-ci vendant une eau puisée dans les sources d’eau douce situées dans les communes voisines d’Oran.

19 Par le biais de l’ordonnance 74-26 du 20 février 1974 portant constitution de réserves foncières au profit des communes.

20 Quelle que soit leur nature juridique.

21 La loi date du 18 novembre et le décret du 22 décembre de la même année.

22 Durant la période des réserves foncières communales, la vente d’un bien foncier ou immobilier est interdite sauf au profit de la commune, la propriété privée est limitée par la constitution de 1976, elle sera restaurée par celle de 1989. Cela n’a pas empêché la circulation de ces biens en dehors de la sphère officielle.

23 Le conseil d’administration de l’agence est composé pour la moitié au moins d’élus dont le président du conseil qui nomme le directeur.

24 Notamment par la loi des finances de 1994.

25 Par arrêté interministériel du 7 juin 1994.

26 Le découpage administratif en Algérie comprend trois échelles : la wilaya (48 au total) se subdivise en plusieurs daïras et chaque daïra regroupe deux ou trois communes.

27 Qu’il s’agisse d’une réunion avec les autorités locales ou d’un entretien avec des journalistes ou de tout autre évènement dont l’objet est la régularisation.

28 L’agence foncière vend les terrains aux prix de l’année de régularisation (2012) et non de l’année d’attribution (1995,1998), c’est en fait une actualisation des prix.

29 Par délibération de l’assemblée populaire communale ou du conseil d’administration de l’agence foncière.

30 Lors d’un entretien en février 2012.

31 Propos d’un habitant de l’îlot 11, médecin spécialiste au centre-hospitalo-universitaire d’Oran, « propriétaire » en deuxième main.

32 Lequel est assujetti à l’acte de propriété et à la viabilisation.

33 L’UNAC fait initialement partie du collectif national des comités de soutien au programme présidentiel qui s’est formé à la veille des élections de 1999. Ensuite ses actions se sont diversifiées pour se diriger vers la promotion du sport et de la culture pour les enfants, la sensibilisation à la protection de l’environnement et à la préservation du cadre bâti, mais aussi l’aide sociale portée aux malades, aux handicapés et aux nécessiteux.

34 Dans le sens où les plus pauvres payent et renflouent les caisses à la place des plus riches.

35 Notamment à Ain El Beida (daïra d’Es-Sénia) où en 2012, l’agence a acheté aux Domaines le mètre-carré à 40 dinars algériens et l’a vendu aux bénéficiaires à 4000 dinars algériens sans la viabilisation (Mouaziz-Bouchentouf, 2012).

36 Yahyaoui (2009) relève un même sentiment chez les habitants de Laâyayda (nord-est de Salé au Maroc) envers l’aménageur public, lequel, selon eux, aurait commis de sérieuses erreurs. La principale serait justement l’alignement de son mode de faire sur les pratiques makhzéniennes, caractérisées par l’arrogance, et, surtout, le mépris des acteurs locaux : toute décision venant « d’en haut » ne se discute pas.

37 En dépit de notre insistance, de la présentation du cadre de cette recherche, le directeur n’a jamais voulu nous accorder un entretien.

38 Mot qui revient souvent lors des entretiens et qui veut dire qu’il utilise les méthodes attribuées habituellement à la mafia.

39 Premier ministre et chef du gouvernement en 2012. Pour les habitants mais pas seulement pour les fonctionnaires des mairies et des daïras rencontrés et qui ont bien voulu en parler, il faut être proche de Ouyahia pour défier un wali.

40 Le lotissement voisin de l’îlot 11.

41 Datées de 2008 alors que le lotissement lui date de 1995.

42 Lors de nos entretiens avec le sous-directeur de l’agence foncière, celui-ci déclare que seule une décision d’Alger pourrait résoudre le problème des actes de propriété.

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Table des illustrations

Titre Carte 1 : Oran et ses communes périphériques
Crédits (N. Mouaziz-Bouchentouf, 2012)
URL http://cybergeo.revues.org/docannexe/image/27858/img-1.jpg
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Titre Carte 2 : Situation de la cité El Wiam et du lotissement social « îlot 11 » par rapport à l’agglomération oranaise
Crédits (N. Mouaziz-Bouchentouf, 2012)
URL http://cybergeo.revues.org/docannexe/image/27858/img-2.jpg
Fichier image/jpeg, 452k
Titre Photo 1 : L’appel à souscription pour un logement LSP/CNL paru dans le journal Ouest Tribune du 04/11/1998 (document de l’UNAC)
Crédits (N. Mouaziz-Bouchentouf, 2012)
URL http://cybergeo.revues.org/docannexe/image/27858/img-3.jpg
Fichier image/jpeg, 544k
Titre Photo 2 : logements de la cité El Wiam et une rue de l’îlot 11
Crédits (N. Mouaziz-Bouchentouf, 2012)
URL http://cybergeo.revues.org/docannexe/image/27858/img-4.jpg
Fichier image/jpeg, 148k
Titre Photo 3 : Plan de l’îlot 11 indiquant la situation des occupants (établi par les membres de l’UNAC)
Crédits (N. Mouaziz-Bouchentouf, 2012)
URL http://cybergeo.revues.org/docannexe/image/27858/img-5.jpg
Fichier image/jpeg, 432k
Titre Photo 4 : Plan-type de l’étage de la cité El Wiam avec le repérage par l’architecte (griffe apposée) de la fenêtre et de l’escalier oubliés lors de la réalisation (document de l’UNAC)
Crédits (N.Mouaziz-Bouchentouf, 2012)
URL http://cybergeo.revues.org/docannexe/image/27858/img-6.jpg
Fichier image/jpeg, 444k
Titre Photo 5 : Banderole exprimant la protestation de l’UNAC. Traduction en français : les habitants des îlots 9, 11 et 20 et des 119 et 92 lots Bir El Djir, des 87 lots Sidi El Bachir et des 430 lots douar Belgaid revendiquent la régularisation des actes des occupants sans majoration des prix et selon la loi 08-15 et l’instruction 02-94
Crédits (N.Mouaziz-Bouchentouf, 2012)
URL http://cybergeo.revues.org/docannexe/image/27858/img-7.jpg
Fichier image/jpeg, 415k
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Pour citer cet article

Référence électronique

Najet Mouaziz-Bouchentouf, « Les habitants d’Oran face à l’agence foncière. La lutte pour l’intégration urbaine », Cybergeo : European Journal of Geography [En ligne], Aménagement, Urbanisme, document 798, mis en ligne le 15 décembre 2016, consulté le 26 juin 2017. URL : http://cybergeo.revues.org/27858 ; DOI : 10.4000/cybergeo.27858

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Auteur

Najet Mouaziz-Bouchentouf

Architecte, maître de conférences, enseignante-chercheure
Laboratoire Métropole Architecture Urbanisme Société LAMAUS
Université des sciences et de la technologie d’Oran Mohammed Boudiaf USTO-MB, Algeria
najetmouaziz@yahoo.fr

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Droits d’auteur

© CNRS-UMR Géographie-cités 8504

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