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1999
73

Un exemple à l'échelle d'une ville : les bureaux à Stasbourg

Annie Goyer

Résumé

Les locaux de bureaux se sont multipliés dans le paysage urbain des métropoles françaises, sous l'impulsion de filières de production et de financement (promoteurs et investisseurs). La démarche immobilière suivie permet de saisir l'offre, c'est-à-dire les surfaces en bureaux mises sur le marché par ces filières économiques. Peut-on discerner une logique dans la répartition de cette offre ? Retrouve-t-on à Strasbourg une tendance à la concentration spatiale des bureaux ? Pour répondre à cette dimension spatiale du marché de l'immobilier de bureaux, certaines méthodes de l'analyse spatiale ont été utilisées.

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Texte intégral

1Toute agglomération comprend plusieurs types de bâti accueillant des fonctions urbaines diverses : résidences, magasins, entrepôts, ateliers, bâtiments publics, bureaux. Si l'habitat et sa production, ou l'industrie, sont abondamment étudiés, il en va différemment pour les bureaux. A l'exception des études des professionnels de l'immobilier d'entreprise, le marché des bureaux et plus spécifiquement sa localisation dans le tissu urbain, n'a pas fait l'objet d'analyse approfondie. Ainsi, la C.U.S(1). , centre urbain auquel nous nous intéressons ici, ne dispose pas jusqu'à présent d'observatoire des bureaux.

2Au sens large, le local de bureau se définit comme "tout lieu d'activité qui n'échange avec l'extérieur que de l'information orale et des documents" (Nessi, 1977). Un tel local de travail accueille donc des activités spécifiques et un personnel aux qualifications correspondantes.

3L'immobilier tertiaire marque tout autant le paysage urbain que les immeubles d'habitation, avec la multiplication ces dernières années, des immeubles de bureaux, au centre ville ou à sa proximité. En outre, les bureaux sont devenus indissociables des programmes de reconversion de zones urbaines en déshérence, de friches industrielles ou d'aménagement de nouvelles zones. En ce sens, le bureau représente un enjeu politique, un enjeu d'aménagement urbain ainsi qu'un enjeu économique. C'est en effet un produit immobilier négociable sur le marché de l'immobilier d'entreprise et un local abritant des fonctions urbaines.

4Dans le paysage urbain, les bureaux se localisent soit en annexe à une autre activité (atelier, usine, magasin...), soit dans des immeubles spécialement conçus, soit dans des locaux non destinés initialement à cet usage, des logements le plus souvent (Merlin, Choay, 1988).

5La production des bureaux dans la C.U.S. s'est fortement accrue ces dernières années, comme le démontrent les transactions. Celles-ci sont passées de 7 700 m2 en 1982 à 22 500 m2 en 1987, à 60 000 m2 en 1990 et 50 000 m2 en 1991 et 1992 (2). . Le parc immobilier des bureaux est estimé à 2,5 millions de m2.

6Ces locaux de bureaux ne semblent pas se localiser de manière aléatoire dans le tissu urbain, mais présentent une tendance à la concentration spatiale, comme l'ont montré des auteurs pour plusieurs métropoles (Donnay, 1985). Dans la C.U.S., des groupements de bureaux émergent sous forme d'immeubles à proximité du centre ville (le quartier des Halles à Strasbourg), ou sous forme de parcs d'activités, de parcs technologiques en périphérie, tels le Parc d'Innovation d'Illkirch, le Parc-Club des Tanneries à Lingolsheim et Ostwald, l'Europarc dans le quartier strasbourgeois de la Meinau.

7Notre approche consiste à caractériser la répartition spatiale des locaux à usage de bureaux à l'échelle de la C.U.S., c'est-à-dire à décrire l'agencement, l'ordonnancement de leurs localisations intra-urbaines, afin de confirmer ou d'infirmer les tendances à la concentration spatiale des bureaux. Les résultats obtenus à partir des méthodes d'analyse des répartitions spatiales, sont statistiques et cartographiques.

8Ainsi après l'énoncé de la problématique et de la démarche suivie pour y répondre, la distribution spatiale des bureaux sera-t-elle analysée et comparée à celle des établissements industriels.

Problématique et démarche

9La problématique se fonde sur un critère immobilier. On considère le bureau non pas en termes fonctionnels, d'activités, mais comme des surfaces construites s'inscrivant dans le tissu urbain.

Problématique

10Elle part du constat de la séparation physique croissante au sein d'une entreprise, entre les activités de bureaux et celles qui ne le sont pas. Certains bureaux demeurent intégrés dans des unités de production. Il s'agit des bureaux d'entreprises industrielles, commerciales, de transport, qualifiés "d'accompagnement" ou annexes. L'activité de ces entreprises n'est pas principalement une activité de bureau. Ils se différencient des bureaux "purs" des établissements dont l'activité principale s'exerce dans des locaux de bureaux. L'exemple type vient des banques, des assurances et des sociétés de services. Le symbole de ces bureaux "purs" réside dans les immeubles mono-fonctionnels, parfois de grande hauteur (les "skyscrapers"). Ceux-ci regroupent les activités de bureaux issues du secteur tertiaire et celles du "tertiaire du secondaire", c'est-à-dire les tâches administratives des entreprises industrielles.

11Cette séparation physique des activités provient de la reconnaissance de la spécificité des activités de bureau, effectuées par des "employés de bureaux". Elles résultent des progrès des télécommunications (téléphone, fax, fibre optique), qui transportent des informations rapidement et sur des distances plus ou moins longues. Les bureaux ont pu se localiser en-dehors de leurs firmes-mères : ils ont acquis "une autonomie dans leur localisation" (Donnay, 1985). De nombreux auteurs, anglo-saxons en particulier, ont souligné la concentration spatiale des immeubles de bureaux, visible dans le quartier de la Défense à Paris, dans celui de la Part-Dieu à Lyon, ou encore dans la skyline des villes nord-américaines. Celle-ci faciliterait les possibilités de contacts face à face, indispensables lors des prises de décision. Haig parle à ce propos de "transport of intelligence" (Haig cité dans Donnay, 1985).

12La demande en bureaux s'est fortement accrue ces dernières années dans la C.U.S. La demande exprimée par les utilisateurs potentiels était de 32 900 m2 en 1982 pour atteindre 77 000 m2 en 1988 et 88 000 m2 en 1992 (3). . Le marché de l'immobilier de bureaux à Strasbourg s'est réellement développé à la fin des années 1970 et au début des années 1980, avec les opérations des Halles et du Parc-Club des Tanneries. Face à cette demande croissante, émanant essentiellement d'entreprises tertiaires (sociétés de services, administrations, banques, sociétés informatiques, professions libérales), le nombre d'intervenants s'est lui aussi multiplié. Des promoteurs, des agents immobiliers-conseils se sont spécialisés dans l'immobilier d'entreprise. Ils entrent en concurrence car les opportunités foncières sont rares. Les collectivités locales, la Communauté Urbaine interviennent par l'intermédiaire de leurs propres outils, comme la société d'économie mixte S.E.R.S. (Société d'Equipement de la Région de Strasbourg), dans le cadre de vastes opérations d'aménagement urbain, telle celle prévue à la Place de l'Etoile.

13L'ensemble de ces acteurs ont produit divers types de bureau, selon les sites urbains :

  • des immeubles mono-fonctionnels de plusieurs étages en centre ville. Les professionnels de l'immobilier avancent des critères de prestige, de visibilité et de maximisation de la rentabilité du foncier. De plus les activités de bureaux sont les seules à pouvoir acquitter les loyers élevés du centre.

  • au-delà, les hauteurs d'immeubles diminuent pour laisser la place en périphérie à des parcs d'activités intégrés, où se mêlent bureaux, ateliers, laboratoires et entrepôts dans des bâtiments bas (R+0, R+1).

14Ces différences s'expliquent aussi par la réglementation du Plan d'Occupation des Sols et par les variations des prix du foncier.

15La question centrale est de savoir si la concentration spatiale des bureaux dans des métropoles comme Londres, Paris, Lyon, se rencontre dans la C.U.S., territoire de moins de 500 000 habitants. Corrélativement, des hypothèses sont émises sur la répartition probable des bureaux dans l'espace urbain strasbourgeois, en tenant compte des sources statistiques disponibles et exploitables. Deux hypothèses ont été formulées sous une forme géographique :

"La distribution spatiale des bureaux dans la C.U.S. diffère significativement d'une distribution provenant d'un processus aléatoire".

"Cette distribution a une tendance au groupement".

16Leur vérification nécessite la mise en place d'une méthode et l'utilisation d'outils pertinents, donc l'utilisation d'une démarche similaire à celle proposée par C. Cauvin dans l'ouvrage publié en 1998 "L'espace géographique des villes".

17En effet, l'étude de la distribution spatiale d'objets géographiques s'applique sur des objets comprenant un contenant (variables X,Y) et un contenu (variable Z). L'information recueillie auprès de la Direction Régionale de l'Equipement et de la Direction Départementale de l'Equipement entrait dans ce cadre-là.

18Cette information originelle a été transformée en données localisées, car étudier la répartition d'un phénomène revient à étudier la distribution spatiale de données localisées dans une zone délimitée. Ces données forment un semis de points sur lequel s'appliquent des méthodes d'analyse spatiale, qui donneront des indices comparables. Les résultats cartographiques permettent une vision simplifiée, mais globale des bureaux sur le territoire de la C.U.S. Ces résultats seront confrontés aux hypothèses qui seront alors, vérifiées.

Données

19Deux sources statistiques ont été dépouillées pour cerner l'offre en bureaux. Il s'agit des permis de construire du fichier SICLONE de la Direction Régionale de l'Equipement, et des désaffectations de logements en bureaux répertoriées à la Direction Départementale de l'Equipement .

20Cependant le marché dit de "seconde main", celui des bureaux anciens ayant déjà été occupés, mais qui sont disponibles en l'état sur le marché, échappe à ces deux sources.

Fichier SICLONE

21Ce fichier recense l'ensemble des permis de construire autorisés, commencés et achevés dans un cadre communal.

22Présentation générale

23Ce Système d'Information sur la Construction de LOgements et de LOcaux NEufs (SICLONE) est une source statistique du Ministère de l'Equipement et du Logement, recensant tous les dossiers d'autorisations d'occupation du sol. SICLONE comprend deux catégories de fichiers (4) : celle des constructions de locaux d'habitation et celle des locaux autres qu'habitation. Cette dernière regroupe les locaux suivants  : bâtiments agricoles, énergie-équipements urbains, artisanat-industrie, stockage, commerces, garages, transports-postes-télécommunications, bureaux, enseignement, culture-loisirs, santé, sécurité-justice-police.

24Dans la catégorie bureaux, la Direction Régionale de l'Equipement englobe toute une série de locaux :

  • locaux ou immeubles de bureaux sans spécification ;

  • cabinets des professions libérales ;

  • locaux ou immeubles de bureaux à caractère administratif ou bancaire dont l'usage principal est l'accueil du public ;

  • locaux ou immeubles de bureaux à caractère administratif dont l'utilisation principale n'est pas l'accueil du public ;

  • hôltels de ville, mairies, mairies annexes ;

  • locaux de bureaux à caractère technique ;

  • locaux de bureaux rattachés à l'exercice d'une activité industrielle ;

  • locaux de bureaux rattachés à l'exercice d'une activité commerciale ;

  • locaux de bureaux rattachés à des équipements collectifs.

25Le fichier des permis des locaux à usage de bureaux, supérieurs à 50 m2, a été dépouillé. Il se subdivise lui-même en trois : le fichier des autorisations de construire, celui des constructions commencées établi à partir des Déclarations d'Ouverture de Chantier (D.O.C.), et celui des constructions achevées établi à partir des Déclarations d'Achèvement de Chantier (D.A.C.). En raison de la crise immobilière actuelle et d'un risque corrélatif de surévaluation des mises en chantier, seul le dernier fichier a été exploité. Il comptabilise 271 opérations de constructions de locaux de bureaux achevées, entre 1986 et 1992, dans le périmètre de la Communauté Urbaine.

26Dans le détail, ce fichier comprend les renseignements suivants :

  • identificateur de la commune où le permis a été déposé ;

  • l'année de ce dépôt et le numéro du permis ;

  • le nom et l'adresse du maître-d'ouvrage ;

  • la catégorie du constructeur  : autre personne morale, collectivité locale, État-administration, office public ou société d'H.L.M., particulier, société d'économie mixte (S.E.M.), société civile immobilière (S.C.I.), société immobilière pour le commerce et l'industrie ;

  • le lieu des travaux, c'est-à-dire l'adresse si celle-ci diffère de l'adresse postale ;

  • la date de l'avis favorable au permis ;

  • la nature des travaux : construction neuve, extension, changement de destination, niveau supérieur ;

  • la surface du terrain en m2 ;

  • la date de la Déclaration d'Achèvement de Chantier ;

  • la surface de plancher de bureau en m2 hors œuvre nette (5). .

27Ce fichier SICLONE recense de manière quasi-exhaustive les locaux à usage de bureaux, car il porte à la fois sur les nouveaux permis et ceux modificatifs. Cette source apparaît la plus pertinente pour l'approche immobilière, en permettant de saisir l'extension annuelle des surfaces construites. Cependant on peut émettre quelques critiques.

28Quelques critiques

29Le nom du pétitionnaire indiqué sur le permis, est celui du maître-d'ouvrage, donc du bénéficiaire de l'autorisation de construire. On ignore s'il va occuper les locaux, donc s'il construit pour son propre compte, ou s'il construit pour autrui, dans le cas d'une location. La part des locaux restés vacants n'apparaît pas non plus. En outre, un immeuble de bureaux peut abriter plusieurs sociétés ; ce que le permis de construire ne permet pas d'appréhender. Pour connaître les-dites sociétés, il faut effectuer des recherches complémentaires dans l'annuaire téléphonique ou dans le fichier SIRENE de l'I.N.S.E.E. répertoriant les établissements.

30Un décalage de plusieurs mois parfois, existe entre les dates de prise en compte des permis par la Direction Régionale de l'Equipement et leurs dates réelles. Dès la réception des demandes, elle établit des listes mensuelles en dates de prise en compte durant l'année civile, dates qui n'ont aucune signification. En dates réelles, elle remet en quelque sorte à leur place dans son fichier, les permis aux dates où la construction a débutée et s'est achevée. Les cartes sont établies à partir des dates réelles.

31Un inconvénient majeur réside dans le fait que plusieurs permis sont parfois accordés à la même adresse, dans le cas d'extension de bâtiments existants ou de construction d'un étage supplémentaire. Or, deux permis au même endroit se résumeront sur les cartes par un point unique. D'où un risque de "sous-estimation visuelle" qu'il faudra corriger en raisonnant aussi en terme de surface de plancher construite.

32Globalement cette source des permis de construire est fiable dans son recensement. Elle est le meilleur reflet de l'offre nouvelle en bureaux. Elle en permet une cartographie.

Désaffectations de logements

33Il s'agit des changements d'affectation de locaux à usage d'habitation en locaux à usage professionnel.

34Présentation générale

35Parallèlement aux constructions, un certain nombre de logements deviennent des locaux à finalité professionnelle (bureaux, commerces, ateliers, écoles).

36Une demande de changement d'affectation (art. L 631-7 du Code de la Construction et de l'Habitation), pour les seules communes de plus de 10000 habitants, est nécessaire pour le propriétaire en l'absence de transformation importante du local. Sinon un permis devient obligatoire. Après avis de la mairie concernée, la Direction Départementale de l'Equipement autorise ou refuse la désaffectation, par l'intermédiaire d'un arrêté préfectoral. Les dossiers sont recensés par le service de l'habitat et du logement de la Direction Départementale de l'Equipement.

37Chacun d'eux indique :

  • la date de dépôt du dossier ;

  • le nom du demandeur ;

  • sa profession ;

  • l'adresse de l'immeuble où se situe le logement ;

  • le nombre de pièces à transformer ;

  • la surface habitable à transformer en m2 (6).  ;

  • la date de l'arrêté préfectoral.

Quelques critiques :

38La critique principale concerne la nature de l'activité projetée dans le logement désaffecté. Le formulaire de demande de désaffectation propose trois catégories d'activités : commerce, artisanat ou profession libérale. Il ne propose pas de nomenclature "bureau", à l'inverse des permis de construire. Un tri a donc dû être effectué à partir de ce critère "nature de l'activité projetée". Les professions libérales, de loin les plus nombreuses, ont été retenues car elles sont aussi incluses dans le champ "bureau" des permis. Au total, 359 dossiers de changements d'affectation de logement en bureaux ont été retenus, de 1986 à 1992.

39L'unité de mesure des surfaces à transformer diffère de celle des permis de construire. Il s'agit de m2 utile, non de m2 hors œuvre nette de plancher.

40Au niveau cartographique, on retrouve une difficulté identique à celle rencontrée pour les permis de construire, puisque plusieurs désaffectations peuvent avoir lieu dans le même immeuble. Les transformations d'autres types de locaux (ateliers, commerces) en bureaux ne sont pas recensés.

41Ces deux sources statistiques permettent de cerner le volume construit ou transformé en bureaux dans la C.U.S. et d'observer son évolution spatiale et temporelle.

42Après le recueil de l'information, les objets géographiques, ici les bureaux, ont été localisés dans un sytème de coordonnées géographiques. Chacun des 621 bureaux recensés de 1986 à 1992, est identifié par une paire de coordonnées (X,Y).

43Une fois cette étape terminée, la répartition des bureaux est étudiée par l'intermédiaire de méthodes et techniques permettant de décrire ses caractéristiques spatiales.

Description et comparaison des répartitions spatiales des bureaux et des établissements industriels

44Dans le cadre de la problématique et des hypothèses, les méthodes de l'analyse spatiale ont paru pertinentes pour étudier les localisations de bureaux. Nous utiliserons les indices de centralité, de dispersion et de répartition qui ont été présentés par ailleurs ; et les résultats obtenus pour les bureaux seront commentés et comparés ensuite à ceux des établissements industriels.

Etude de la répartition des bureaux

45La carte de l'ensemble des locaux de bureaux sera d'abord étudiée, avant celle des permis de construire de bureaux et celle des désaffectations de logements.

Carte de l'ensemble des locaux de bureaux

46Cette carte (figure 1) montre l'offre nouvelle en bureaux sur le territoire de la C.U.S., de 1986 à 1992, soit 621 désaffectations de logements et constructions de bureaux.

47En se référant à une carte d'identification des quartiers et communes, le semis des bureaux apparaît contrasté, avec un groupement principal et dense au niveau des quartiers centraux de Strasbourg (quartiers Poincaré, Mairie, Krutenau, Esplanade, Forêt-Noire, Orangerie et Vauban). On note également plusieurs groupements secondaires : deux au sud, à Neudorf et dans la Plaine des Bouchers, et un à l'ouest, à Cronenbourg.

48En périphérie de Strasbourg, plusieurs petits groupements apparaissent, à Schiltigheim et à Bischheim. L’un d’entre eux, très net à l'ouest, dans la commune d'Eckbolsheim, correspond à une zone d'activité. Il en va de même pour les trois groupements individualisés sur la commune d'Illkirch  ; ils correspondent à trois zones d'activités : les zones d'activités de la Colonne, du Cor de Chasse et celle du Parc d'Innovation d'Illkirch.

49Entre ces groupements, on note une dispersion intercalaire, avec des alignements au sud depuis le Neudorf, la Plaine des Bouchers, jusqu'à Illkirch et Fegersheim. Entre le groupement central et celui d'Eckbolsheim, un alignement quasi-méridien s'observe depuis Cronenbourg jusqu'à Ostwald et Illkirch. Les alignements au nord, de La Wantzenau à Reischtett, de Vendenheim à Souffelweyersheim, sont moins probants.

50Des zones vides existent en périphérie orientale de Strasbourg, au sud du Port du Rhin, avec des prolongements dans les zones orientales des communes d'Eschau et de Plobsheim ; dans une grande partie du quartier de la Robertsau, avec un prolongement sur la partie est de la commune de la Wantzenau. Ces zones correspondent en fait à des emprises portuaires ou à des zones humides ou bien encore forestières (forêt de la Robertsau). Quant aux communes d'Eckwersheim, de Mittelhausbergen, d'Oberhausbergen et d'Oberschaeffolsheim, elles ne contiennent aucun bureau, d'après les sources exploitées.

51En terme de nombre de désaffectations et de permis de construire, la seule commune de Strasbourg en regroupe 433 (70% du total), d'où une nette concentration au niveau de la commune éponyme. L'agglomération en compte 587 (94% du total). Les communes extérieures à l'agglomération ne recensent donc que bien peu d'opérations.

52Le centre moyen (figure 1) se situe dans le quartier historique de la Petite France, avec une position relativement centrale, quoique déportée à l'est par rapport à l'axe est-ouest où il se situe et déporté au nord par rapport à l'axe principal de la C.U.S. La distance standard indique un espacement moyen de 3,8 km entre les bureaux. Ils sont a priori relativement proches les uns des autres au sein de la C.U.S., mais on manque d'éléments de comparaison pour conclure. Le cercle englobe la majeure partie de la commune de Strasbourg, à l'exception du port et de la Robertsau. Il déborde sur les communes avoisinantes, sur le nord d'Illkirch, d'Ostwald et de Lingolsheim, l'extrémité méridionale d'Eckbolsheim, de Bischheim, et l'extrême est d'Oberhausbergen. Il englobe par contre, quasiment toute la commune de Schiltigheim, contigüe à celle de Strasbourg.

53L'indice de circularité de l'ellipse de variabilité, de 0,61 (figure 1), montre une direction privilégiée du semis. La forme de l'ellipse est peu allongée, avec un axe de rotation nord est-sud ouest. La surface de l'ellipse, de 21 km2, est faible, si on la compare avec celle de la C.U.S. (rapport de 0,07) : les bureaux sont donc peu dispersés. Le tracé de l'ellipse est centré sur la partie centrale de Strasbourg  ; il laisse ses parties est et ouest en-dehors.

54La valeur absolue du test du Plus Proche Voisin étant supérieure à celles de la table de la loi normale et l'indice étant égal à 0,40, la répartition des bureaux présente une tendance au groupement.

55Ces conclusions seront affinées en les comparant avec les résultats obtenus pour les établissements industriels. Comme les bureaux sont de deux types, il convient de suivre la même démarche pour les permis de construire de bureaux et pour les désaffectations de logements en bureaux.

Carte des permis de construire de locaux de bureaux

56Le nombre de permis est de 262 sur la période 1986 à 1992, pour une surface de plancher hors œuvre nette totale de 295 383 m2. Ainsi la surface moyenne par permis, est-elle de 1 100 m2.

57Quatre communes, toutes situées à l'ouest de Strasbourg, ne recensent aucune construction de bureaux : Eckwersheim, Mittelhausbergen, Oberhausbergen et Oberschaeffolsheim. Eckwersheim et Oberschaeffolsheim sont peut-être défavorisées par leur éloignement à Strasbourg. Quant à Mittelhausbergen et Oberhausbergen, plus proches de Strasbourg, le développement des bureaux ne les a, semble-t-il, pas encore atteintes. Certaines autres communes peuvent être qualifiées de marginales par rapport à la moyenne, ne comprenant à la fois qu'un permis et une surface construite correspondante faible. Leur poids respectif, en terme de surface, par rapport à la C.U.S. est négligeable. C'est le cas des communes de Entzheim (0,02% des surfaces construites dans la C.U.S.), Eschau (0,25%), Hœnheim (0,07%), Holtzheim (0,08%), Lipsheim (0,68%), Niederhausbergen (0,06%) et Plobsheim (0,09%).

58A l'opposé, Strasbourg concentre 45% des surfaces construites au total, sur la C.U.S. (soit 133 481 m2), et 96 permis sur les 262 (37%). Illkirch ne concentre que 12,56% des surfaces (37 096 m2) et Schiltigheim 10% (30 047 m2). Les communes restantes représentent chacune moins de 10% du total de ces surfaces. La majorité des surfaces construites se concentre donc à Strasbourg, et particulièrement dans certains de ses quartiers : celui de l'Orangerie où se trouvent les institutions européennes (29% des surfaces), celui, historique, de la Petite-France (18,5%) et le quartier industriel, en cours de reconversion, de la Plaine des Bouchers et de la Meinau.

59Le semis (figure 2) présente des points relativement disséminés sur toute la C.U.S. Un seul groupement se détache à l'ouest, sur la commune d'Eckbolsheim. Des groupements se distinguent au sud, sur la commune d'Illkirch, dans les quartiers de la Plaine des Bouchers et du Port. On retrouve les mêmes zones vides périphériques, déjà soulignées sur la carte d'ensemble. Trois axes de développement s'observent  : un axe nord est-sud ouest depuis l'Esplanade, la Plaine des Bouchers jusqu'à Illkirch et Fegersheim au sud ; un autre quasi-méridien, en position occidentale, d'Eckbolsheim jusqu'à Geispolsheim et Fegersheim en passant par Lingolsheim et Ostwald, et, parallèlement à ce dernier, un axe depuis Kœnigshoffen, Ostwald jusqu'à Illkirch. Le semis paraît plus complexe au nord de Strasbourg, avec deux groupements secondaires au nord de Schiltigheim et au nord de Bischheim. Un axe nord est-sud ouest semble se dessiner de La Wantzenau jusqu'à Reichstett et Souffelweyersheim.

60Le centre moyen se situe dans le quartier de la Gare à Strasbourg, à proximité de la vieille ville, à 1 250 m au sud-est du centre moyen de l'ensemble des bureaux. Les bureaux des permis sont très éloignés les uns des autres, puisque la distance standard est supérieure à 5 km. Evidemment, le cercle déborde largement de la commune de Strasbourg. Il englobe pour tout ou partie, les communes contigües à celle de Strasbourg. Les communes d'Eckbolsheim, d'Ostwald, Lingolsheim et de Schiltigheim sont ainsi entièrement incluses dans le cercle. Celles d'Illkirch et de Bischheim le sont partiellement. Par contre le sud du Port et du Neuhof, le nord de la Robertsau sont en-dehors du cercle. La tendance reste centrale mais les bureaux construits sont éloignés les uns des autres.

61Le barycentre, en prenant comme variable de pondération la surface hors œuvre nette de plancher, se localise aussi dans le quartier de la Gare, à 122 m du centre moyen. On ne peut qu'émettre des hypothèses sur cette proximité entre le centre moyen et le barycentre. Cette variable de pondération est indifférente à la répartition générale du semis, ou le poids n'apporte rien par rapport au calcul du centre moyen, ou bien encore, les surfaces de plancher se répartissent uniformément sur le territoire, ou les irrégularités dans la répartition de ces surfaces se compensent à l'échelle de la C.U.S.

62L'ellipse (figure 2) présente une forme nettement allongée, avec une direction privilégiée (indice de circularité de 0,52). Mais l'orientation nord est-sud ouest est peu affirmée, l'angle de rotation étant de 11° seulement. Sa surface est grande (35 km2) et, par rapport à celle de la C.U.S., les bureaux sont dispersés. L'étirement est quasi méridien depuis Schiltigheim jusqu'à Illkirch.

63Le test du Plus Proche Voisin indique encore une fois, une répartition ayant une tendance au groupement.

64Le semis des permis de construire de bureaux montre que ces lieux sont relativement répartis sur toute la C.U.S., même si Strasbourg concentre 45% des surfaces et l'agglomération 91%. On observe un groupement net à l'ouest et plusieurs groupements au sud, selon trois axes d'étirement majeurs. Cependant, le développement des bureaux semble atteindre les communes périphériques, éloignées de Strasbourg, comme Vendenheim, Wolfisheim, tout en gardant une tendance au groupement.

Carte des désaffectations de logements en bureaux

65Les 359 changements d'affectation de 1986 à 1992, représentent 33 175 m2 de surface habitable, sur seulement sept communes.

66Strasbourg regroupe à elle seule 31 821 m2 (soit 96% du total). La surface utile moyenne n'est que de 94 m2 pour Strasbourg et de 61 m2 pour les autres communes. Ces moyennes sont sans commune mesure avec celle des permis, même si les unités de surface sont différentes. Les professions occupant ces anciens logements sont également spécifiques. Il s'agit essentiellement de professions libérales médicales, de sociétés de conseil. Les autres communes sont bien loin derrière, Schiltigheim compte 833 m2 (2,51%), Bischheim 180 m2 (0,54%).

67Si l'on étudie précisément les quartiers strasbourgeois concernés, les Contades regroupent 14,58% des surfaces totales et la Forêt-Noire 13,57%. Ces deux quartiers n'apparaissaient pas si nettement pour les permis de construire. L'Orangerie regroupe 14,31% de ces surfaces, Kablé 8,33% et Poincaré 5,54%.

68La configuration de cette carte (figure 3) est différente de celle des permis. Le semis se structure autour du groupement des quartiers centraux et orientaux de Strasbourg. Un groupement secondaire se dessine au sud dans le quartier du Neudorf. Ces deux groupements sont ceinturés par un périmètre vide, au-delà duquel les points sont dispersés. Au-delà encore, il n'y a plus aucun point. On peut donc délimiter quatre zones successives à partir du groupement central majeur, la première étant ce groupement.

69Le centre moyen se positionne à la limite entre les quartiers de la Mairie et des Contades, au nord-est du centre moyen des permis et distant de celui-ci d'un peu plus de 2 km. La tendance centrale est plus septentrionale. Le calcul du barycentre n'apparaît pas probant puisqu'il n'est éloigné que de 95 m du centre moyen. Il se situe au sud-est du quartier des Contades, légèrement au nord-est du centre moyen.

70La distance standard est peu élevée, moins de 2 km (figure 3) et le cercle est très petit, englobant seulement les quartiers strasbourgeois centraux, une partie du Neudorf est exclue. L'ellipse quant à elle, se rapproche de la forme d'un cercle, sans présenter de direction privilégiée. La surface est très faible, d'où une extrême concentration des désaffectations. Enfin, le test du Plus Proche Voisin donne de nouveau une tendance au groupement de la distribution.

71Les bureaux issus des désaffectations de logements, sont plutôt concentrés et organisés autour d'un noyau central, avec un groupement secondaire au sud. Il faut d'autre part souligner les différences de configurations entre la carte des désaffectations et celle des permis. Malgré tout, les deux distributions ont une tendance au groupement.

72Pour obtenir des éléments de réflexion, on compare ces indices statistiques avec ceux des établissements industriels.

Comparaison avec la répartition des établissements industriels

73Cette comparaison a été possible grâce au travail de M.P. Gabel (Gabel, 1993) qui a employé les méthodes de l'analyse spatiale sur 547 établissements industriels recensés dans la C.U.S., à partir du fichier SIRENE de l'I.N.S.E.E.

74La commune de Strasbourg compte 279 de ces établissements (51%), les autres communes de la Communauté, 268 (49%). Par définition, l'entreprise industrielle est une organisation économique de forme juridique spécifique, dont la finalité est la production de biens. Ces industries comprennent des services liés directement à cette production et abrités dans des ateliers, des usines, etc., et d'autres indirectement liés (sièges sociaux, autres services administratifs). Ces derniers demandent des locaux de bureaux, ayant souvent une localisation propre dans la ville. La comparaison s'établit avec la carte de l'ensemble des bureaux.

75En comparant les figures 1 et 4, les mêmes zones vides se remarquent, c'est-à-dire sur une grande partie du quartier de la Robertsau,àl'est de la Wantzenau, au nord-est de Vendenheim, sur les communes occidentales périphériques, comme Oberschaeffolsheim, Entzheim. Des groupements se retrouvent, plus ou moins importants, dans les quartiers du Neudorf, de la Plaine des Bouchers, de Cronenbourg à Strasbourg, et sur les communes d'Eckbolsheim et d'Illkirch. Il s'agit vraisemblablement des bureaux des industries, ayant une localisation identique. On retrouve l'alignement au sud, de la Plaine des Bouchers à Illkirch/Fegersheim.

76Néanmoins, les établissements industriels paraissent plus dispersés que les bureaux, particulièrement en périphérie et ils ne se structurent pas autour d'un groupement central net. La zone portuaire demeure essentiellement industrielle, avec deux groupements d'établissements industriels qui se détachent. Des groupements apparaissent aussi à Lingolsheim, à Fegersheim et à Bischheim.

77Le centre moyen des établissements industriels (figure 4) se situe au sud du quartier de la Gare, au sud-ouest de celui des bureaux, à précisément 955 m. Ils sont relativement proches et peu éloignés de la vieille ville de Strasbourg. La tendance pour ces établissements industriels est plutôt dirigée vers le sud.

78La distance standard est supérieure pour les industries, près de 5 km, contre 3,8 km pour les bureaux. La dispersion des bureaux est plus faible que celle des industries. Le rayon du cercle est donc plus grand pour ces industries et il englobe les faubourgs proches qui ont connu la Révolution Industrielle et où subsistent des emprises industrielles, comme dans la Plaine des Bouchers et dans la zone portuaire.

79L'ellipse des établissements industriels (figure 4) a une forme plus allongée, comme le démontre la longueur de son axe des ordonnées, et une superficie également plus grande (33 km2). Cela confirme la plus grande dispersion des industries. La direction privilégiée (indice de circularité de 0,54) se fait dans une orientation nord est-sud ouest, mais peu affirmée (angle de 12°). Suivant cet axe d'orientation, on retrouve d'anciens points de concentration industrielle alignés de Schiltigheim jusqu'à Fegersheim en passant par la Plaine des Bouchers et Illkirch. Mais ces vieilles zones industrielles voient se développer les bureaux, symboles de leur tertiarisation. Les groupements situés en-dehors de cet axe, peuvent être considérés comme des tentatives de rééquilibrage des activités urbaines à l'échelle de la C.U.S. C'est particulièrement le cas pour la zone d'activités d'Eckbolsheim à l'ouest, où se mêlent bureaux et industries. Le groupement à Lingolsheim paraît plus industriel mais des éléments manquent pour l'affirmer. Il faudrait raisonner en terme de superficie.

80Selon le test du Plus Proche Voisin, la répartition des établissements industriels est plutôt groupée ; de toute façon, elle n'est pas due à un processus aléatoire.

81On retrouve des groupements où se mélangent bureaux et industries, au niveau d'anciennes zones industrielles et de zones aménagées plus récemment. Deux différences fondamentales s'observent  : les bureaux s'organisent autour d'un groupement central majeur et les établissements industriels sont plus disséminés sur tout le territoire de la C.U.S. Les établissements industriels ne se répartissent pas au hasard, mais en particulier le long des voies principales de communication.

Conclusion

82L'hypothèse géographique centrale de cette approche de la répartition des bureaux, énonçant que la distribution spatiale des bureaux dans la C.U.S. diffère significativement d'une distribution provenant d'un processus aléatoire est confirmée, après confrontation des résultats obtenus à des modèles de répartition. La distribution des bureaux présente une tendance au groupement.

83Pour pallier l'inconvénient apparu lors de la démarche, qu'un point du semis peut agréger plusieurs permis ou désaffectations, une cartographie des surfaces de bureaux construites s'impose. La surface est un paramètre évaluant l'importance de la fonction de bureau dans une zone définie. En outre, la surface moyenne des permis de construire et celle des désaffectations sont grandement différentes  : ces deux types de bureaux ne semblent pas attirer les mêmes activités, les mêmes professions.

84L'approche immobilière se poursuivra par la recherche de facteurs explicatifs des localisations de bureaux en milieu intra-urbain  ; recherche abordée par enquête auprès des professionnels de l'immobilier de bureaux. Les promoteurs et agents immobiliers rencontrés, avancent plusieurs facteurs explicatifs des localisations :

  • Un critère de proximité ou d'accès facile aux infrastructures de circulation. La proximité d'échangeurs autoroutiers est mise en avant. Certains évoquent le temps de trajet nécessaire aux employés de bureaux depuis la gare S.N.C.F. jusqu'à leur lieu de travail.

  • Un critère de prestige, de qualité d'un site, d'une image de marque est recherché par les banques, les compagnies d'assurances et par les sièges sociaux d'entreprises, qui privilégient les localisations en centre ville. Les bureaux où se déroulent des tâches routinières, les bureaux n'accueillant pas de public, n'auront pas la même préoccupation ou pas les moyens de s'offrir une telle localisation centrale.

  • La présence de zones tertiaires déjà aménagées, d'infrastructures d'accueil immobilières comme le sont les produits spécialisés Parcs Clubs, Europarcs, Technoparcs.

  • - La proximité ou l'accessibilité au centre ville et à ses services, parfois incontournables comme le sont les administrations. Il s'agit plus généralement, de tenir compte de l'environnement économique d'un site d'accueil de bureaux.

  • D'autres critères sont parfois mentionnés : la présence de parkings, la souplesse et divisibilité des locaux, la présence d'un environnement naturel ou paysager de qualité.

85Il paraît difficile de hiérarchiser tous ces critères d'une manière unique. De nombreux paramètres, parfois personnels, et contraintes, d'ordre réglementaire, financier, foncier, interviennent dans le processus de choix d'une localisation par un chef d'entreprise.

86De toute façon, cette recherche de facteurs explicatifs des localisations intra-urbaines des bureaux impliquent de ne plus seulement adopter une démarche immobilière mais aussi, une démarche fonctionnelle, basée sur les activités des entreprises. Celle-ci suppose de pouvoir recenser les établissements qui occupent les locaux de bureaux retenus sur la période 1986-1992 et de cartographier non plus les locaux, mais les activités de bureaux. Ce qui permettrait également de cerner les bureaux vacants.

87Notes

881La Communauté Urbaine de Strasbourg est abrégée par le sigle C.U.S. tout au long de l'article.

892 Etudes de marché d’Auguste-Thouard.

903 Etudes de marché d’Auguste-Thouard.

914 Manuel de codification de la D.R.E. 1989.

925 La surface hors œuvre nette s’obtient en déduisant de la surface hors œuvre brute : les surfaces de plancher hors œuvre des combles et sous-sols non aménageables ; les surfaces de plancher hors oeuvre des toitures, terrasses, balcons et des surfaces non closes en rez-de-chaussée  ; les surfaces de plancher hors œuvre aménagées pour le stationnement des véhicules.

936 La surface habitable est la somme des surfaces des pièces habitables ou de services, et des espaces de circulation intérieurs. Elle se déduit de la surface hors œuvre nette. C’est l’espace de travail vécu, ou surface utile. Elle serait équivalente à 90% du m2 hors œuvre ; estimation faite dans Nessi J.Y., 1977, p.193.

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Pour citer cet article

Référence électronique

Annie Goyer, « Un exemple à l'échelle d'une ville : les bureaux à Stasbourg », Cybergeo : European Journal of Geography [En ligne], Espace, Société, Territoire, document 73, mis en ligne le 27 janvier 1999, consulté le 30 avril 2017. URL : http://cybergeo.revues.org/5251 ; DOI : 10.4000/cybergeo.5251

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Auteur

Annie Goyer

ATER à l'U.F.R. de géographie de Strasbourg,Laboratoire "Image et Ville" (UPRES-A 7011 CNRS).

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Droits d’auteur

© CNRS-UMR Géographie-cités 8504

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